hello大家好,我是本站的小编子芊,今天来给大家介绍一下房地产项目盈亏平衡点的相关知识,希望能解决您的疑问,我们的知识点较多,篇幅较长,还希望您耐心阅读,如果有讲得不对的地方,您也可以向我们反馈,我们及时修正,如果能帮助到您,也请你收藏本站,谢谢您的支持!

房地产项目盈亏平衡点是指在房地产开发过程中项目的销售收入与开发成本达到平衡的点。在房地产行业,盈亏平衡点的确定对于项目的可持续发展至关重要。

房地产项目盈亏平衡点

房地产项目的盈亏平衡点与多个因素相关。项目的成本,包括土地购置费用、建筑施工费用、物业管理费用等。项目的成本直接影响到项目的销售价格,因此成本的合理控制对于实现盈亏平衡至关重要。

项目的销售价格及销售速度。项目的销售价格应该能够覆盖项目的成本以及所需的利润,同时也要考虑到市场的需求和竞争情况。在制定销售价格时,开发商需要全面考虑市场环境和消费者购房能力,以确保项目能够顺利销售。

房地产项目的销售速度也与盈亏平衡点密切相关。销售速度越快,资金回笼的速度就越快,从而能更早地实现盈亏平衡。为了提高销售速度,开发商通常采取各种营销手段,如推出优惠政策、提供分期付款等,以吸引潜在购房者。

在确定房地产项目的盈亏平衡点时,开发商还需要考虑市场风险和政策风险。市场风险包括市场需求的变化、房地产政策的调整等,这些因素可能对项目的销售和盈利能力产生重大影响。开发商需要及时调整项目的销售策略和定价策略,以降低市场风险带来的影响。

房地产项目的盈亏平衡点是项目的销售收入与开发成本达到平衡的点。开发商需要合理控制成本、确定合理的销售价格、提高销售速度,同时还要注意市场和政策风险的影响。只有将这些因素合理考虑并加以调整,才能确保房地产项目的盈利能力,实现可持续发展。

房地产项目盈亏平衡点

盈亏平衡点,也叫零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入等于全部成本时(销售收入线与总成本线的交点)的产量。一、根据固定费用、产品单价与变动成本计算保本产量的盈亏平衡点:盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)二、计算保本产量,根据产量与目标利润计算最低销价为盈亏平衡点:盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本))÷产量三、分析找出固定成本与变动成本,计算盈亏平衡点:盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)四、根据企业固定费用、产品单价、单位变动成本计算其盈亏平衡点:盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本)) ÷产量五、成本变动时如何求盈亏平衡点计算盈亏平衡点时把初期的投入要加上去,即要求完全收回成本时的累计销售额。盈亏平衡点(亦称保本点、盈亏分离点),它是指企业经营处于不赢不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量),是投资或经营中一个很重要的数量界限。以盈亏平衡点的界限,当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利,反之,企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示,即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示,即盈亏平衡点的销售额。项目盈亏平衡点的计算方法:

公式:

按实物单位计算:盈亏平衡点=固定成本/(单位产品销售收入-单位产品变动成本)

按金额计算:盈亏平衡点=固定成本/(1-变动成本/销售收入)=固定成本/贡献毛益率盈亏平衡点又称保本点,设你的固定资产为a

,单位产品售价为p

,单位产品成本为v

,则保本点=a/(p-v)  

公式推导过程:

一般说来,企业收入=成本+利润,如果利润为零,则有收入=成本=固定成本+变动成本,而收入=销售量×价格,变动成本=单位变动成本×销售量,这样由销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量,可以推导出盈亏平衡点的计算公式为:

盈亏平衡点(销售量)=固定成本/每计量单位的贡献差数

房地产项目盈亏平衡点的计算公式

成本小一些的开发商或者开发好一些的,盈亏平衡点一般在70%,不太好的一般在85%,也就是房子卖到70%—85%之间,大多数开发商就收回成本了,剩下的就是盈利部分。

线性盈亏平衡计算公式:

利润=总销售收入-总成本

总销售收入=销售单价×数量

总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×数量

盈亏平衡点是指利润为零时,求数量或单价

总销售收入=总成本

销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量线性盈亏平衡分析因素:

一、最低租售价格分析租金和售价,是房地产项目最主要的不确定性因素,能否实现预定的租售价格,通常是房地产开发投资项目成败的关键。

二、最低租售数量分析最低销售量和最低出租率,也是房地产项目最主要的不确定性因素,能否在预定售价下销售出理想的数量,或在一定的租金水平下达到理想的出租率,通常是开发投资项目成败的关键。

三、最高土地取得价格最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下,保持满足预期收益水平,所能承受的最高土地取得价格。

四、最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大,说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。

五、最高购买价格对于房地产置业投资项目,初始购买价格,对能否实现预期投资收益目标非常重要。

六、最高运营费用比率运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。

七、多因素临界点组合多个风险因素同时发生变化,引起开发项目经济效益指标的变化,达到临界点,这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。

房地产项目盈亏平衡点66

2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务

一、单项选择题(共50题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.在市场营销学发展历史的应用时期,市场表现出的基本特征是()。A.生产相对过剩B.供不应求C.生产绝对过剩D.供求基本平衡2.下列关于房地产市场营销系统的表述中,不正确的是()。A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的C.房地产市场营销系统不具有环境相关性D.房地产市场营销系统具有特定目标3.下列不属于房地产产品特征的是()。A.开发周期长B.投资金额大C.变现能力强D.产品差异大4.市场营销控制包括:①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。A.①②③④ B.④③②①C.②①④③ D.②①③④5.下列关于市场调研的表述中,不正确的是()。A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面C.市场调研要体现调研人员的主观愿望D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料6.在进行房地产市场调研时,应首先()。A.确定调研目的B.制定调研计划C.编制调研进度表D.进行初步调研7.下列调研活动中,属于房地产市场营销活动调研的内容是()。A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研8.某房地产开发商投资开发高档别墅,委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查,进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。A.非随机抽样 B.分层随机抽样C.分群随机抽样D.配额抽样9.在房地产市场预测中,中期预测的时间跨度为()。A.l~3年B.l~5年C.3~5年D.5~10年10.为了发现和了解市场机会,企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择C.房地产市场细分D.房地产项目定位11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。A.地理因素B.人口因素C.行为因素D.心理因素12.对房地产细分市场进行需求预测时,项目预测的主要内容不包括()。A.销售速度与价格B.工程建设速度C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1,表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为:甲市场100,乙市场200,丙市场1000,丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。A.甲市场B.乙市场C.丙市场D.丁市场14.甲、乙两城市之间的距离为5100米,人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则,商因分界点距甲城市的距离为()。A.1020米 B.1275米C.1700米 D.3400米15.产品定位就是()。A.形成标准化产品B.形成系统化产品C.形成差异化产品D.形成综合化产品16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。A.销售里B.供给量C.空置率D.需求量17.某房地产开发南新建“ X X广场”,广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。A.产品定位B.客户定位C.形象定位D.市场定位18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别19.在项目SWOT分析中,最理想的对策是()。A.SO对策 B. WO对策C. ST对策 D. WT对策20.房地产开发商大幅度提高销售价格,开辟新市场,扩大市场渗透,加强销售前、中、后的服务,由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。A.引人期B.成长期C.成熟期D.衰退期21.下列表述中不符合房地产定价原则的是()A.提高市场占有率B.反映市场供求C.掌握定价范围 D.体现价值22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目,总成本为 12 000万元,目标利润为3800万元,若销售税费率为10%,则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。A.3555 元/m2 B. 3950元/m2C.4345元/m2 D. 4389元/m223.某房地产开发项目的固定成本为3000万元,单位变动成本为1600元/m2,销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下,该项目的盈亏平衡点产量为()。A.21 429m2 B.30000 m2C.34300m2 D 55 714m224.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。A.调价时间B.调价范围C.调价频率和调价幅度D.调价总额25.引起层差大幅度跳动的是()。A.朝向B.户型设计C.户型面积D.景观突变26.卖点与项目定位的不同在于()。A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同C.卖点能够展示D卖点能够吸引人27.某房地产开发商刚进入一个城市,为了让广大消费者了解它,树立品牌形象,宜采用的广告策略是()。A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段,为了增加对某一特定品牌的选择性需求,适宜采用()。A.通知性广告B.说服性广告C.诉求性广告D.提醒性广告29.高考期间,地处某考场附近的一房地产项目的销售经理,组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。A.销售促进B.关系推广C.广告推广D.人员促销30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中,不正确的是()。A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产B.根据分销渠道的层级结构,可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道C.在房地产市场中,选择性分销渠道是被广泛采用的渠道D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道,将二级渠道和三级渠道定义为长渠道31.在编制市场推广费用预算时,最常用的方法是()。A.量力而行法B.追随法C.销售百分比法D.目标任务法32.下列关于市场经理职责的表述中,不正确的是()。A.负责制定长期计划和年度计划B.分析市场趋势和新的需求C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力D.比较注重某一细分市场的研究和开发,而不是某一具体项目的销售33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。A.确定控制对象B.设置控制目标C.确立控制标准D.选择检查方法34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型,属于()。A.整体规划模型B.区域模型C.局部模型D、环境模型35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。A.产品推广B.人员推广C.活动推广D.形象推广36.某房地产项目共有住宅400套,在强销期内如果需要保留房号,数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套C.80套D.100套37.从某种意义上讲,决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。A.资金B.关系C.房源D.房地产经纪人38.李某有一套 100 m2的二手房,委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托,一周后上涨至48万元, 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中,对价格影响最大的因素是()。A.法律属性B.物理属性C.经济属性D.心理属性39.一个有效的房源信息,应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。A.交房日期B.房屋状况C.房地产权证D.税费支付方式40.根据房源的特点,将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。A.套盘B.笋盘C.新盘D.散盘41.下列关于房源和客源关系的表述中,不正确的是()。A.互为条件,缺一不可B.互为对立,不断协调C.互为目标,不断循环D.在市场营销活动中,两者相得益彰42.在客源开拓的方法中,利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。A.人际网络揽客法B.讲座揽客法C.客户介绍揽客法D.广告揽客法43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。A.分析信息B.应用信息C.反馈信息D.存档44.房屋交易的实质是房屋产权的交易,因此成交的前提条件是()。A.拥有房屋B.有土地使用证C.有房地产权证D.产权清晰45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。A.体察客户的希望原则B.合法原则C.售价最高原则D.节省费用原则46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。A.搜集房屋情况资料B.核实产权C.明确委托关系D.提供个案资料47.某房地产经纪人进行居间活动,买卖双方签订了房屋买卖协议,买方缴纳定金10 000元给卖方,两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人,此时,对定金的处理应为()。A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。A.收取定金B.进行公证C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。A.虚报成交价B.乱收费C.客源资料外泄D.伪造签名50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租,并与其建立了房屋及 室内财产保管关系,一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言,这属于()引起的风险。A.操作不规范B,房地产经纪人道德C.房源保管D服务协议二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分)51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程,在其智力结构系统构 成中,需要全过程参与的人员有()。A.房地产行情分析专家B.公关专家C.媒体传播专家D文案高手E.财务专家52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比,前者更侧重于对()的研究。A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式C.消费者的消费习惯D.消费者的特征E.消费者的个人偏好53.房地产市场调查的主要内容有()。A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查E.房地产市场环境调查54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。A.可测量性B.可进人性C.可替代性D.可盈利性E.可行性55.从市场细分的发展历程来看,市场营销经历的主要阶段有()。A.少量营销B.大量营销C.产品差异化营销D目标市场营销E.社会化市场营销56.下列关于房地产可行性研究的表述中,正确的有()。A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性B.项目研究人员应该是在行的专家C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10%57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况C.市场需求D租金微调E.租户的信誉58.房地产项目除具有一般项目的基本特性,还具有的特性有()。A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性E.项目投资低风险性59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。A.房地产项目针对哪些不同的消费群体B.如何让消费者理解产品的内涵C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么60.广告策划包括()。A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析B.确定广告战略目标C.广告创意分析D.广告时间分析与选择E.确定广告预算61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。A.成本加成定价法B.变动成本定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法E.盈亏平衡定价法62.对房地产价格敏感度进行分析时,有()。A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感C.高档别墅客户只对单价敏感D.低档盘、小户型的客户对单价敏感E.高档别墅的客户只对总价敏感63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。A.卖点是楼盘自身优越的,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点C.卖点必须能够展示,能够表现出来D.卖点必须在项目定位阶段就确定E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘,该房地产经纪机构除在现 场设售楼部,还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店,以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。A.直接渠道B.一级渠道C.二级渠道D.独家分销渠道E.密集型分销渠道65.房地产营销计划的内容包括()。A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略C.反馈与改进策略D制定行动方案E.编制预算方案66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后,进行职位决策时要考虑的因素有()。A.职位类型B.职位层次C.职位数量D.职位职能E.职位权责67.房地产营销控制方法主要有()。A.年度计划控制B.赢利能力控制C.成本控制D.战略控制E.房地产营销审计68.房地产销售准备阶段的工作包括()。A.划分销售阶段B.准备销售资料C准备销售现场D确定销售人员E.制定销售策略69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。A.报纸广告B直接接触C.银行D.房地产相关行业E.资产管理中心70.房源开拓的原则主要有()。A.公共性B.及时性C.变动性D.持续性E.集中性71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制,公盘制的主要缺点有()。A.工作效率低B.房源信息不能实现共享C.会出现“留盘”行为D.房源信息较易外泄E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。A.需求者B.购买能力C.需求意向D.购买动机E.需求类型73.客源开拓的策略主要有()。A.将精力集中于市场营销B.致力于发展与客户之间的关系C.培养正确的判断力和敏锐的观察力D.搜寻服务供应商E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户74.按客户的性质不同,客源包括()。A.买卖客户B.租赁客户C.机构客户D.个人客户E.关系客户75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象,房地产经纪机构应该实施()。A.规范管理B.给大客户一定回扣C.树立企业形象D提倡同业合作E.收取预付佣金76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。A.微笑B.真诚C.博学D.机敏E.研究77、损失发生前风险管理的目标主要有()。A.节约成本B.减少忧虑心理C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序E.保证公司的持续发展78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。A.客户B.本机构经纪人C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织E.房地产经纪行政主管部门79.在建立风险识别系统时,要遵循的基本原则有()。A.不能过于保守,要合理承担风险B.尽量不以影响日常的工作效率为前提C.要正确衡量风险发生的概率及其后果D.全面考察E.量力而行80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。A.对外承诺标准化B.风险的转移C.风险的控制与分配D.责任人的培训E.建立检查稽核体系三、综合分析题(共20小题,每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划,乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的,且将目光瞄准在老年公寓上。81.乙公司的项目定位属于()。A.产品定位B.形象定位C.客户定位D.功能定位82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时,所起作用最大的专家是()。A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的,那么决定该项目可行还必须满足()。A.自然可行B.规划可行C.财务可行D.技术可行84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2,固定总成本为 2亿元,单位变动成本为1500元m2,销售税费率为15%,目标成本利润率为25%,那么该项目实现目标利润的销售价格为()。A. 2941元/ m2 B. 3125元m2C 3676元/ m2 D. 3922元/ m285.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略,但一段时间以后,销量迟迟上不去,在征得甲公司同意以后,乙公司决定进行价格调整,此时可运用的策略有()。A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高86.由于该市的老年公寓很少,且60岁以上老年人占全市总人口的12%,为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”,并运用了许多推广策略,那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。A.广告推广B.活动推广C.关系推广D.形象推广(二)甲集团是某地区啤酒行业巨头,欲涉足房地产开发行业,甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月,乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心,面积 10 000 m2,规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验,与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示:该土地位于中央商务区,周边聚集了众多高档写字楼,并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。87.根据乙房地产开发公司的情况,在选择销售渠道时,最不宜采用()。A.零级渠道B.窄渠道C.一级渠道D.独家分销渠道88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后,宜在()开始介人。A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段89.乙房地产开发公司在取得地块后,若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究,则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时,主要包括()等。A.区域内四星级酒店客户调研B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研C.区域内交通便捷度调研D.区域内大型购物中心市场价格水平调研91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段,结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议,下列建议中正确的有()。A.鉴于项目地处中央商务区,高档写字楼聚集度高,可定位于高档写字楼,并在设计上突出自身特点B.调查发现,周边高档住宅畅销,可配套修建高档小户型住宅C.针对目标客户中,小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况,可将写字楼按目标客户的需求进行规划D.建议开始进行广告宣传吸引客户(三)某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店,各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理,实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售,甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。A.私盘制B.公盘制C.MLS D.分区公盘制93.张某通过报纸广告得知上述房源信息,到甲连锁店查询。李某负责接待,此时正确的做法有()。A.迅速安排张某同王某见面洽谈B.带领张某看房,承诺可以帮助把房价压低一些,要求分成C.认真了解张某的购房要求,并将其资料作为客源信息录人计算机D.为防上张某“飞单”,与其签订书面委托决议,并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等94.张某很喜欢该套房屋,但对售价一时拿不定主意,此时房地产经纪人错误的做法有()。A.提供近期类似成交案例价格供其参考B.为促成张某下决心,声称自己是注册房地产估价师,表明业主报价低于市场价格C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房,报价接近业主价格,造成竞争激 烈的假象,促使其下决心D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点95.在该房地产居间业务中,房地产经纪人的道德风险主要有()。A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别B.见买方很喜欢该套房屋,顺势抬高房价,要求与王某平分差价C.某提供假身份证D.私下促成该笔业务,佣金归己(四)甲房地产经纪公司开业后,赵某委托该公司出租乙房产,随后钱某来到该公司要求承租乙房产。96.下列说法中正确的是()。A.赵某是乙房产的所有人B.赵某是甲房地产经纪公司的客源C.钱某是甲房地产经纪公司的客源D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产97.甲房地产经纪公司在接待赵某时,应该()。A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交,应当()。A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话,称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某,则说明可能存在的情形是()。A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德,将房源信息外泄B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系,且实行的是公盘制C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系,且实行的是私盘制D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息100.甲房地产经纪公司在该业务中,可能遭遇的主要风险是()。A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险

房地产项目盈亏平衡点计算

房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。下面是关于房地产开发项目盈亏平衡分析的内容,欢迎阅读。 单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行,多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。 (一)最低租售价格分析 租金和售价,是房地产项目最主要的不确定性因素,能否实现预定的租售价格,通常是房地产开发投资项目成败的关键。 (二)最低租售数量分析 最低销售量和最低出租率,也是房地产项目最主要的不确定性因素,能否在预定售价下销售出理想的数量,或在一定的租金水平下达到理想的出租率,通常是开发投资项目成败的关键。 (三)最高土地取得价格 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下,保持满足预期收益水平,所能承受的最高土地取得价格。 (四)最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下,要满足预期的开发项目收益要求,所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大,说明开发项目承受工程费用增加风险的'能力越大。 (五)最高购买价格 对于房地产置业投资项目,初始购买价格,对能否实现预期投资收益目标非常重要。 (六)最高运营费用比率 运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。 (七)多因素临界点组合 多个风险因素同时发生变化,引起开发项目经济效益指标的变化,达到临界点,这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。 房地产开发项目盈亏平衡分析示例: (一)保本点分析 (二)临界点分析 延伸阅读:盈亏平衡分析的基本原理 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP),在这一点上,销售收入和总成本费用相等,既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。 盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时,成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系,此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场上存在垄断竞争因素的影响时,产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化,此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系,所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

房地产项目盈亏平衡点怎么计算

房地产投资项目敏感性分析(一)房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标(如内部收益率、净现值、投资回收期)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小,但对项目经济指标的影响很大,我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中,对经济效果指标的敏感性影响大的因素,要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤

敏感性分析一般按以下步骤进行:

1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多,我们必须抓住主要因素,对于房地产开发项目而言,主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致,常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果,建立一一对应的关系,并用图、表的形式表示出来

1、确定敏感因素,对方案的风险作出判断

敏感性分析既可用于静态分析,也可用于动态分析。

例:某公司准备开发一住宅,预计开发面积1万平方米,开发固定成本120万元,每平方米变动成本600元,预计售价1000元/㎡,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

解:按盈亏平衡分析公式:P·X = C(F) + U·X + E(x)

该开发项目的预期利润:E(x) = P·X·(1- 5%)- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元

按题意,要对预期利润进行敏感性分析,此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中,计算预期利润是假定其他参数都是确定的,但是实际上由于市场的变化,模型中的每个参数都会发生变化,使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性,作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小,通过对敏感因素的控制,从而使投资过程经常处于最有利的状态下。对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析,主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。

1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低,并且当变化达到一定程度,就会使项目利润消失,进入盈亏临界状态,使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析,可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。

①单价的最小值

当开发利润为0时,利用盈亏平衡公式可得P×1×(1-5%)-600×1-120=0P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元,即单价降低24.2%,项目由盈利转为盈亏平衡,如果进一步降低,则出现亏损。

②单方变动成本的最大值

单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0,此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。

1000×1×(1-5%)-U×1-120=0

U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元,即单方变动成本上升38.3%时,该项目利润降至0。

③固定成本最大值

固定成本上升也会使项目利润下降,并逐步趋于0

1000×1×(1-5%)-600×1- C(F)=0

C(F) = 350万元,固定成本增至350万元,即固定成本增加191.7%时,该项目利润降为0。

④销售建筑面积的最小值

销售面积的最小值,即盈亏临界点的销售量为

销售量= C(F)/[P(1-5%)-U]=1200000/[1000×(1-5%)-600]=3429㎡

说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000),则该项目的预期利润降为0。

2、各参数变化对利润变动的影响程度各参数变化都会引起利润的变动,但其影响程度各不相同,有的参数发生微小变化,就会使利润发生很大的变化,说明利润对这些参数的变化十分敏感,我们称其为敏感因素,与此相反,有些参数发生变化后,利润的变动并不大,反应较迟钝,称其为不敏感性因素。

反映敏感程度的指标是敏感系数,计算公式为

敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比

①单价的敏感程度设单价增长20%,则P=1000×(1+20%)=1200元

按1200元计算,利润=1200×(1-5%)×1-600×1-120=420万元

利润原为230万元,其变动百分比=(420-230)/230=82.6%

单价的敏感系数=82.6/20=4.13

结果说明:单价对项目利润的影响很大,从百分率来看,利润是以4.13倍的速率随单价变动。提高单价是提高项目盈利最有效的手段,价格下跌也将是实现利润的最大威胁,因为单价每降低1%,项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以,不能轻言降价销售。

②单方变动成本的敏感程度

设单方变动成本增长20%,则U = 600×(1+20%)=720元

按720元单方变动成本计算

利润=1000×1×(1+5%)-720×1-120=110万元

利润原为230万元,其变动百分比=(110-230)/230=-52.2%

单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61

计算结果表明,单方变动成本对利润的影响程度要比单价小,单方变动成本每上升1%,利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小,但敏感系数的绝对值大于1,说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化,仍属于敏感因素。

③固定成本的敏感程度设固定成本增长20%,则F(X)= 120×(1+20%)=144元

按此固定成本计算

利润=1000×1×(1+5%)-600×1-144=206万元

利润原为230万元,其变动百分比=(206-230)/230=-10.43%

固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52

计算结果表明,固定成本对利润的影响程度很小,固定成本每增加1%,利润将减少0.52%,敏感系数的绝对值小于1,属于不敏感因素。

④销售量的敏感程度

设销售量增长20%,则X = 10000×(1+20%)=12000㎡

按12000㎡计算

利润=1000×12000×(1+5%)-600×12000-1200000=300万元

利润原为230万元,其变动百分比=(300-230)/230=30.43%

销售量的敏感系数=30.43/20=1.52

通过上述计算,表明影响开发公司预期利润的诸多因素中,最敏感的是单价,单方变动成本,第三是销售量,固定成本。其中敏感系数为正值,表明它与利润同向增减;敏感系数为负值,表明它与利润反向增减。

敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例,但不能直接显示变化后利润的值,为了弥补不足,可编制敏感分析表,列出各因素变动百分比及相应的利润值。

单因素变动敏感分析表

利润变动百分比因素

-20%

-10%

0

+10%

+20%

单 价40***0

单方变动成本350290230170110

固 定 成 本254242230218206

销 售 量***5300一般各因素变动百分比通常以±20%为范围,便可以满足实际需要,上表以10%为间隔,也可按需要改为5%为间隔。列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系,为此又可以用敏感分析图来表示。图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比,纵轴代表利润。以单方变动成本为例,根据原来的目标利润点(0、230)和单方变动成本变化后的点(+20%、110),画出单方变动成本线,这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小,对利润的影响越大,说明对利润的敏感程度越高。

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