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二手房二手房产

为了提高生活的品质,很多人会考虑在城市买房,为了节省开支,二手房逐渐成为这类人群的首选,从而缩短了入住时间。那二手房是什么意思呢?不少购房者还是分辨不清,接着我们就来看看吧!二手房其实指的是在当地的房产管理中心已有备案,办理完一系列的相关手续登记,再次在市场上买卖的房屋。相比开发商所出售的商品房来说,它是房产交易的一种市场简称,另外二手房涉及面比较广,其中包括是房改房、限价房、适用房等多种房源。一般情况下,二手房的买卖,大部分都是通过房产中介机构来进行的,算是比较普遍的交易方式之一。买卖双方只需通过房产中介,来进行房屋的交易,省时省力,但需要支付一定的中介费用。另外还有一种方法就是买卖双方之间联系,进行房产的交易,通常业主会将房屋出售信息发布在网上,买家通过上面的联系方式,来和卖家进行沟通,从而达成房屋买卖。但二手房的买卖涉及的税费比较多,过户的手续也比较麻烦,因此最好提前去了解这些内容。并且二手房需要贷款的话,申请人必须提供房产证件,保证能支付房屋的首付,方可进行房屋抵押贷款。其中利率的大小和贷款者名下的房产套数和信誉度有着直接的关联性。若是首套房屋,并且信誉度良好,银行则会按照最低标准的利率来进行执行,不过还是得参照每个银行出台的具体规定。不过目前的贷款利率大小和房屋的套数没有直接联系,也就是意味着首套房和多套房的利率相同,只是首付款的比例存在差异。不过二手房贷款的期限会比较短,一般在十五年,不会超过三十年。希望以上回答,对您有所帮助。

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上海周边买房最保值的区域是昆山,上海周边买房最宜居的是太仓;而未来最有潜力的城市,我觉得是嘉兴的嘉善。

本人第一次接触嘉善是2016年的时候,那时候嘉善高铁刚刚开通,城市除了南部新城还可以,其他的区域基本上都没有发展起来;而在2017年上海与嘉兴正式签署了《接轨上海服务示范区》,与上海相邻的嘉善便成为了接轨上海的第一站;在这之后嘉善以超低的姿态来往上海洽谈,承接了上海这几年的外溢资源。自2019年长三角一体化示范区正式挂牌开始,嘉善更是开足马力,修轻轨、建高架、发展北部新城,大力引进高新产业现在嘉善几乎是半年一变。

如果能够保持下去,未来的嘉善将会是上海周边最有潜力的城市;下面是本人写的嘉善的文章分析,大家可以看一下。嘉善县,是浙江省嘉兴市下辖县 ,位于嘉兴市东北部、江浙沪两省一市交汇处,东邻上海市青浦、金山两区,地处长三角城市群核心区域,是浙江省接轨上海第一站,是全国综合实力百强县之一,更是全国唯一一个国家命名的“县域科学发展示范点”。2017年嘉善县入选国家重大市政工程领域PPP创新工作重点城市,嘉善县成为全省唯一入选的城市。交通方面:

苏沪嘉城(示范区线)际串联青浦、吴江、嘉善;目前示范区线浙江段具体站点已经出来了,另外上个月在嘉善西塘已经首钻了。产业方面:中新嘉善现代产业园:中新嘉善现代产业园位于嘉善县城东北部,与上海接壤,总规划面积约16.5平方公里,是长三角一体化发展上升为国家战略后的第一个区域重大合作项目,由嘉善县人民政府与中新苏州工业园区开发集团有限公司按照PPP模式合作开发建设。下面是中新一期引进的企业与总体规划图:祥符荡科创中心:祥符荡是嘉善规划中的科创中心,“对标杭州未来城 (海创园)升级版,规划面积约42平方公里,依托祥符荡、沉香荡、汾湖、马斜湖的自然生态优势,以数字经济、高端教育、医疗大健康、高端商务为主导产业,环湖荡布局水乡创新单元、生态创新聚落、智慧创新社区创新组团,重点建设科技创新园区、国际医养区、国际教育区、国际会议中心、未来社区等功能板块,打造成为集科技创新、高端产业、水乡生态、古镇文化于一体的长三角创新高地和世界级科创绿谷。创新中心分阶段开发 建设,目前正在推进示范区规划展示馆建设,谋划建设国际会展中心、国际酒店等标志性项目,加快导入浙江大学、上海大学等高端资源。”现阶段开放了国家会议中心;西塘宋城文旅城也是在建中,未来的西塘基本是走文旅+水乡客厅+绿色科创的路线走了。

其他:以及在嘉善枫南落地的阿里巴巴大数据中心,干窑的机器人智造小镇、罗星的归谷科技产业园;还有之前的惠民嘉善国家级开发区等;嘉善面积不大,但是目前布局产业都是以智能芯片、生物医疗、智能制造、数字经济以为,这些在未来有大的竞争力潜力很足。下面我们来分析嘉善的各个板块:

罗星街道:罗星街道处于嘉善南部新城板块,板块内有嘉善南站、万联城、银泰城、县政府等;目前是嘉善最现代化的区域了,罗星街道发展从2010年~2020年这十年中嘉善重点打造的板块。目前板块内最高的是二手房单价在26000元/㎡上下。目前罗星街道仅有金地明樾华庭在售,毛坯交付均价在18500元/㎡左右,位于归谷园区板块,归谷板块是有华夏孔雀城来招商引资的,目前板块整体面貌还可以,不过还是有点略显空旷。归谷板块后期会通《沪嘉城际轨道》可以从嘉善到上海,有消息预计在2022年开工建设,预计在2027年通车。魏塘街道:魏塘街道核心区是老城区,板块内有嘉善火车站、巴黎春天等;现在老城区已经饱和了,现在重点在发展火车站往北,计划再用十年时间打造嘉善北部新城;目前北部新城里面有中新科技园区、两条轨交(沪嘉城际、苏沪嘉城际),对标的是松江新城2.0版本。魏塘街道目前有金地与金茂合作的金悦学府在售,精装交付18500左右,目前距离老城区最近项目;一个在中新园区里面的枫境澜庭,价格在17000左右。

惠民街道:惠民街道是嘉善的国家级开发区,区域内有着嘉善最集中的产业集群;惠民也分板块的,如惠民街道的南部靠近嘉善南站,这个板块还可以的,有公园、客运站、高铁站、重点学区(浙师大)等;目前相对成熟人口多,主要的优势是企业多,学区相对好一些。目前惠民街道南部楼盘有锦博学府、金地铂樾怡庭毛坯交付,单价在17500左右;这两个小区的主要卖点就是靠近嘉善主城区,周边有好的学区(上海理工附属学校、浙师大附属学校)。还有一个在嘉善智慧科学城境内,枫尚学府,毛坯单价在17000左右。西塘与姚庄:下面我们再来讲一下长三角示范区嘉善的两个镇,西塘与姚庄;自2019年下半年示范区正式挂牌之后,嘉善的两个镇变化挺大的,目前西塘这边的定位是江南水乡、新兴产业、会议中心,未来将作为长三角中国文化的名片,前年西塘中小学正式与上海世外教育集团签署了合作协议,全面由世外托管西塘中心学,开始实行上海的教材教育;规划有示范区线江南水乡客厅站,未来西塘主打旅游、生态、科创(祥符荡中国绿谷),目前在售只有龙光的少量房源,单价在17500左右;如果暂时不着急卖,或者有养老需求的朋友可以考虑一下;短期投资现在的西塘不是好的时机。

姚庄自2019年示范区正式挂牌以后引进了中新集团;这两年姚庄开发的新楼盘很多,每个体量都不小,如旭辉的梦想城、未来城、锦城豪庭、东亚沪西香颂等;个人觉得投资的话得做好长时间横盘的打算,长期来看未来姚庄也不错,不过也不适合短期投资;姚庄自从示范区挂牌就没有拍地了,目前暂时没有什么新房供应了。

嘉善干窑:除了三个街道与两个示范区以外,个人觉得干窑也不错;首先干窑靠近嘉善城北,距离嘉善火车站5公里,距离嘉善中新园区1.5公里,另外还有板块自带的机器人产业园区。目前有干窑有东鼎名人府邸在售,小高层单价在14000元/㎡。对比周边楼盘,干窑目前性价比很高。如果往前推十年前,嘉善是环沪区域的老末,但是经过十年的努力,嘉善已经从诸多质疑声中走出了自己的路,越来越多的人认可嘉善。主要是嘉善赶上了一个好的时代,顺应长三角一体化战略发展,如今嘉善的各个区域都在改造重建,高架路已经通车了,相信未来的嘉善将会越变越好

本人主要负责环沪板块,对于环沪都比较了解,如果您想在环沪买房,又不知道买哪里好?没关系,您可以上图找到我,大家一起探讨。

二手房房产有税

1、契税:90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90~140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担(二套房按3%收取)。

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担。

3、土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算,多退少补。卖方承担。

4、所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担。

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法律主观:二手房交易流程及注意事项 第1步:买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。 要仔细查看业主的 房产证 ,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;看购房时的相关凭据,比如购房发票、 契税 发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示: 此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交 定金 之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。 第2步:交定金与签合同 看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。 在交定金的时候会签一份预约 买卖合同 ,示范文本可以在 深圳 市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。 风险提示: 1、当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”; 3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房 保证金 协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。 第3步:赎楼 赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保 公司 ,向银行借款赎楼,产生的是0、8%的担保费用,以及0、4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。 “出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0、4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王-青说。 这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。 风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向 银行贷款 赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。 第4步:付首期及资金监管 除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。 具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。 出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 风险提示: 1、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。 2、倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。 第5步:签订买卖合同 在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的 居间合同 非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及 居间服务 合同(2008版示范文本)》作为参考。 签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。 交付首期之后,就可签订国土房管局的正式 二手房买卖合同 。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协( 福田区 景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打 二手房合同 并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。 风险提示: 1、如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 2、如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 3、如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。 4、如果该房产附有 户口 ,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。 5、要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。 第6步:选银行和办按揭 如果不是一次性付款,买家还需要到银行做 按揭贷款 。去银行做 贷款 申请需要买卖双方到场,要带上 身份证 原件、 收入证明 、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新, 至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且 办事 效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。 风险提示: 1、如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。 2、目前 二套房 贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是 解除合同 还是赔偿违约金等。 第7步:过户及交税 去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。 风险提示: 1、房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。 2、目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让 法院 查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。 第8步:后续事项 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像 罗湖区 ,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。 风险提示: 1、如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。 2、户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。 以上就是“二手房交易流程及注意事项有哪些”的相关知识,希望大家能够多多了解,如果在以后遇到合法的权益被侵犯的情况,就可以通过法律武器来维护自己的合法权益。如果您的情况比较复杂,网也提供 律师在线 咨询服务,欢迎您进行 法律咨询 。法律客观:《城市房地产管理法》第六十一条 房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。 《民法典》第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

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