hello大家好,今天来给您讲解有关八达房地产估价的相关知识,希望可以帮助到您,解决大家的一些困惑,下面一起来看看吧!

八达房地产估价:为您揭开房产价值的面纱

八达房地产估价

随着城市的发展和人口的增加,房地产市场一直是一个备受关注的热点。无论是购房者还是投资者,都需要了解房产的价值,而八达房地产估价将成为您的信赖伙伴。

八达房地产估价是一家专业且可靠的房地产估价机构,拥有多年的行业经验和一支高素质的专业团队。我们利用先进的估价技术和独特的分析方法,为客户提供准确、可靠的房产估价服务。

在市场中估价的重要性不言而喻。对于购房者而言,了解房产的估价可以帮助其做出明智的决策,避免因为价格过高或过低而造成的经济损失。对于投资者而言,准确的房产估价可以帮助他们找到具有投资价值的房产,最大程度地实现投资回报。

八达房地产估价的服务范围广泛,包括住宅、商业和工业等不同类型的房产。我们通过收集大量的市场数据和资讯,并结合专业的知识和经验,全面分析房产的特点和潜在价值。我们的估价报告将提供详细的市场分析、价格评估和风险预警,帮助客户做出明智的决策。

八达房地产估价还提供专业的咨询服务。如果客户在房产交易或投资过程中遇到任何问题或疑虑,我们的专业团队将会给予及时、全面的建议和解答,确保客户的权益得到最大的保护。

八达房地产估价一直秉持着公正、透明和独立的原则,为客户提供高质量的服务。我们的目标是为客户提供最准确的房地产估价,帮助他们做出明智的决策。

如果您正在寻找可靠的房产估价机构,八达房地产估价将是您的首选。我们相信,通过我们的专业服务,您将能够揭开房产价值的面纱,为您的购房或投资决策提供有力的支持。

八达房地产估价

房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称:XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ

第12层B8号房地产价格评估委 托 方:ⅩⅩⅩⅩⅩ

估 价 方:XX房地产评估有限公司

估 价 人 员:ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ

估价作业日期:X年X月X日至X月X日

估价报告编号:X房估字[XX]第XX号目 录

致 委 托 方 函 2

估 价 师 声 明 3

估价的假设和限制条件 4

房地产估价结果报告 5

一、委托方 5

二、估价方 5

三、估价对象 5

四、估价目的 6

五、估价时点 6

六、价值定义 6

七、估价依据 6

八、估价原则 7

九、估价方法 7

十、估价结果 7

十一、估价作业日期 7

十二、估价报告应用的有效期 7

十三、估价人员 8

附 件 9

房地产估价技术报告 10

一、个别因素分析 10

二、区域因素分析 10

三、市场背景分析 10

四、最高最佳使用分析 13

五、估价方法选用 13

六、估价测算过程 13

七、估价结果确定 16致 委 托 方 函

ⅩⅩⅩⅩⅩ:

受贵院的委托,我公司于XX年X月X日至X月X日,对位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X层X号,建筑面积为Xm2,《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估,为确定拍卖底价提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料,遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则,经估价人员实地收集资料、分析计算,并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后,确定委估房地产于估价时点XX年X月X日的价格及单价为:

房地产价格及单价 小写 大写

房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米XX房地产评估有限公司

法定代表人:

XX年X月X日

估 价 师 声 明

我们郑重声明:

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限,由于非典时期,国土资源管理局档案管理人员电话告知:委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),委估宗地的剩余使用年限为41年;未提供书面证明,请报告使用者注意。

七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

八、参加本次估价的估价师签名:

估价师签名 资格证书号 估价师签名ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ 估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中,假设委估房地产为商业用途,在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法,没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件,另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供,未对资料的真实性进行核实,如因资料不实而导致估价失实、失误和错误,责任不在估价方和估价人员。

2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用,不对其他用途负责。

3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时,对房屋仅进行一般性察看,并未进行结构性测试,不可能确定其内部缺损。

5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6.我公司估价人员XX年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限,由于非典时期,国土资源管理局档案管理人员电话告知:委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),委估宗地的剩余使用年限为41年;未提供书面证明,请报告使用者注意。

7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。

8.未经本评估单位同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。

9.房地产估价报告备查编号:X房地估X字[XX]第X号。

10.本报告一式五份,四份提交委托方,一份留存评估公司。 XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层

B8号房地产估价结果报告

一、委托方

单位名称:ⅩⅩⅩⅩⅩ

单位住址:

联系电话:ⅩⅩⅩⅩⅩ

二、估价方

机构名称:XX房地产评估有限公司

单位住址:XX市X路X号X大厦22楼

法定代表人:XX

联系电话:X

三、估价对象

一 物质实体状况

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于一九九七年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积为369.97m2,其中含公摊面积99.2924m2。

⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ,钢筋混凝土结构,高19层,委估对象属第12层B8号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板,墙面刮腻子,天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间,装修中档;ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯,电梯间装修一般;设地下停车场。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作写字楼用,公共配套设施好,宗地内外开发程度均为五通一平。

3.周围环境

估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号,正南方靠ⅩⅩⅩ方向,街对面是百货大楼,正西方靠新华街方向,委估对象地处XX市商业中心,繁华程度高,交通方便,人流量大,但周围环境一般,目前是XX市一般的办公地段。

二 权益状况

委估对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号,《房屋所有权证》证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号,权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因,它项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。

五、估价时点

XX年X月X日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为:建筑物为钢筋混凝土结构,用途为商业,经济耐用年限为50年,已使用6年,尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月),即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则,该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。

七、估价依据

一 行为依据

《委托评估函》。

二 法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

三 取价依据

《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。

四 产权依据

《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号.

八、估价原则

一 合法原则。

二 公平原则。

三 最高最佳使用原则。

四 替代原则。

五 估价时点原则。

六 综合分析原则及多种方法比较原则。

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

房地产价格及单价 小写 大写

房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米

十一、估价作业日期

XX年X月X日至X月X日。

十二、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年,即从XX年X月X日至X年X月X日。

十三、估价人员

估价师签名 资格证书号 估价师签名ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ XX房地产评估有限公司

XX年X月X日

附 件

一、《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号;

二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《价格评估委托书》(XX)南市执字第X号;

三、估价机构营业执照;

四、估价机构的资质证书;

五、估价人员资质证书;

六、估价机构备案证明。

以上均为复印件。XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层

B8号房地产估价技术报告

一、个别因素分析

一 物质实体状况

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于一九九七年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积为369.97m2,其中含公摊面积99.2924m2。

⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ,钢筋混凝土结构,高19层,委估对象属第12层B8号房,地面铺地板砖,内墙刮腻子,天花为石膏吊顶,铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;内装饰地面一层为花岗岩和木地板,墙面刮腻子,天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间,装修中档;ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯,电梯间装修一般;设地下停车场。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作写字楼用,公共配套设施好,宗地内外开发程度均为五通一平。

二、区域因素分析估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号,正南方靠ⅩⅩⅩ方向,街对面是百货大楼,正西方靠新华街方向,委估对象地处XX市商业中心,繁华程度高,交通方便,人流量大,但周围环境一般,是目前XX市一般的办公地段。

三、市场背景分析

1.一般因素

影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置和行政区划

XX市位于广西西南部,南临北部湾,背靠大西南,是大西南出海的重要的交通枢纽,同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此;XX至北海、梧州、百色二级公路和XX至柳州、防城港(北海)高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中;XX机场每周已开通航班近百次;水上可直航500吨轮船至广州、香港,初具规模的现代化立体交通网络更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。1958年广西壮族自治区成立,XX成为自治区首府至今。它辖有邕宁、武鸣两县,XX市部分辖区行政区划调整后,XX城区总面积扩大至1834平方公里,全市人口由94.5万增至140.39万,聚居着壮、汉、瑶、侗等30多个民族,有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情。

XX自古以来就是桂西南和云、贵、川、桂地区的一个流通中心及主要商品集散地,清朝时就辟为通商口岸,而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。XX水陆空交通四通八达,民航已开通318条国内、国际航线;铁路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干线,可直达祖国的东南西北;公路已结成便捷畅通的交通网,1999年10月全线基本开通的桂海高速公路,将为以XX为中心的大西南交通枢纽注入新的活力;邮电已跨入全国先进行列,城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展,基础设施的不断完善,加上XX享受沿海城市、少数民族、沿边开发等多种优惠政策,更多的投资者看好这里。传统与粤、港较为紧密的联系,XX市目前正在成为外来投资者在广西投资最理想地,加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口,人流、物流、资金流、信息流已初具规模。

⑵经济和社会发展状况

2002年末,全市总人口297.71万人,比上年增加3.15万人,其中市区人口140.39万人,比上年增加2.54万人。全市总人口中非农业人口124.08万人,其中市区非农人口103.17万人。2002年,据抽样调查,全年城市居民人均可支配收入8796元,比上年增加890元,增长11.26%;农民人均纯收入2524元,比上年增加203元,增长8.75%;在岗职工年平均工资11638元,比上年增长12.86%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。

2002年,全市实现国内生产总值356亿元,按可比价格计算,比上年增长11.5%。其中第一产业增加值50.9亿元,增长10.8%;第二产业增加值101.9亿元,增长12.2%;第三产业增加值203.2亿元,增长11.3%。产业结构进一步调整,国内生产总值中三次产业结构比例为14.30:28.62:57.08。全市人均国内生产总值达12021元,比上年增长10.28 %。财政收入持续较快增长。2002年全年财政总收入44.98亿元,比上年增长16.74%,其中地方财政收入26.18亿元,增长26.18%。财政支出34.29亿元,增长33.40%。2002年末全市金融机构存款余额777.73亿元,比年初增加75.85亿元,增长10.81%。在生活水平继续提高的城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额327.34亿元,比年初增加50.60亿元,增长18.29%,金融机构贷款余额733.89亿元,比年初增加107.40亿元,增长13.52%。

⑶房地产市场分析

作为城市先导产业的XX市房地产业近几年发展迅速,在全国房地产市场普遍低迷的情况下,近几年XX市房地产市场相对而言走低幅度不大,特别是切实可行的地价管理政策把XX市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道,从而带动了整个房地产市场健康、有序的发展,对促进XX市经济的发展、特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。XX房地产近几年总体发展有如下几个特征:

①这几年XX的房地产开发均集中于新城、琅东南湖两区;江南区多是工厂区,房地产开发不热,房地产价格相对较低;城北区随着快速环线的修通及邕江北岸60万平方米旧房拆迁,房地产开发将大大提升。XX目前房地产开发量与城市规模相比,仍然处于较低水平。

②XX市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础,目前新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率,空置率较低。写字楼、商业用房过剩,租金低廉,多以出租为主。但随着我国加入WTO,外来企业的不断增多,特别是近几年并未增加的写字楼开发,更由于银行按揭的完善及普及,写字楼可能异军突起,出售及出租率会相应提高。

③XX市的房价依然持续在较低的水平,虽然这几年房价每年在上涨,但XX市商品住宅平均房价依然在2100元/m2左右,框架高层写字楼则在3000元/m2左右,目前房价上涨的趋势还在持续之中,且未有停止的迹象。

④工业房地产开发相对滞后,目前尚未真正启动。

所有这些,都将刺激XX市商业、住宅、工业土地的投资和消费,房地产价格将会稳中有升,并有保值和增值的潜力。

四、最高最佳使用分析

委估房地产位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ,周围多为商铺、写字楼,配套设施齐全,交通便捷,人流量大。委估房地产位于ⅩⅩⅩⅩⅩ第12楼B8号,现作写字楼用,这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析,该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

五、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

市场比较法:是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。

收益法:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

一 市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内,近似委估房地产档次市场价格进行比较,根据估价人员对XX市房地产市场的了解,分别选取如下可比实例:

1.确定比较因素

比较案例 委估房产 ⅩⅩⅩⅩⅩ13楼 ⅩⅩⅩⅩⅩ16楼 XX10楼

地理位置 ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ XXXX

交易价格(元/m2) 3150 3300 3370

交易情况 正常 正常 正常 正常

交易时间 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1

区域因素 一般 一般 一般 一般

个别因素 一般 较差 较好 较好

1. 确定比较因素系数见下表

比较案例 委估房产 ⅩⅩⅩⅩⅩ13楼 ⅩⅩⅩⅩⅩ16楼 福莱阁

交易价格(元/m2) 3150 3300 3370

交易情况 100 100 100 100

交易期日 100 100 100 100

区域因素 100 100 100 100

个别因素 100 96 105 105

3.比准价格确定

比较案例 委估房产 ⅩⅩⅩⅩⅩ13楼 ⅩⅩⅩⅩⅩ16楼 福莱阁

交易价格(元/m2) 3150 3300 3370

交易情况 100 100/100 100/100 100/100

交易期日 100 100/100 100/100 100/100

区域因素 100 100/100 100/100 100/100

个别因素 100 100/96 100/105 100/105

比准价格 3281 3143 3210

根据上述计算的结果,求比准价格的算术平均值,则:

(3281+3143+3210)÷3=3211元/m2

二 收益法

由于该写字楼可用于出租,能比较合理地确定其租金收入,故也可用收益法求取其价格。

1.估算总收益

通过调查XX市同类型、同地段、同规模,装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格一般为23元/m2,租金损失为1个月,则年总收益为:

23×369.97×(12-1)=93602.41元

2.估算年房地产租赁总费用

总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。

①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5%计算,据对XX地区建筑物市场的了解,类似建筑物的重置价为1200元/m2,则:

房屋修缮费=1200×369.97×1.5%=6659.46元

②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分:一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出;另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料,取年租金的3%,则:

管理费=93602.41×3%=2808.07元

③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用,按房屋现值乘以保险费率2‰,则:

保险费=1200×369.97×87%×2‰=772.50元

④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及XX市税务部门资料,公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12%,营业税按年租金的5%,教育附加按营业税的3%,城市维护建筑税按营业税的7%,以上税费小计为17.5%,防洪保安费按年收入的1‰,则:

93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元

上述①、②、③、④总费用合计为26714.05元

3.年纯收益

93602.41-26714.05=66888.36元

4.还原利率的确定

还原利率是收益还原法中一个重要的因素,目前国内、国际确定还原利率的方法很多,这里主要采用复合投资收益率法,其公式为:

还原利率=一年期贷款利率×70%+期望得到的利润×30%

一年期贷款利率为5.31%;期望得到的利润设为10%,则:

还原利率=5.31%×70%+10%×30%=6.717%

5.确定收益年限

委估对象建筑物剩余使用年限为44年,委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则,该房地产的收益年限取41年。

6.计算房地产的价格

据估计,未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近,因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益,则

收益价格=66888.36/6.717%×[1-1/(1+6.717%)41]=926528.75元

取整为926529元。

房地产单价=926529÷369.97=2504元/m2

七、估价结果确定

1.房地产正常价格的确定

由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m2,由收益法测算出的房地产单价为2504元/m2,两者差异较大,根据两种估价结果与市场价格的接近程度,结合估价人员经验,取二者的加权平均值,市场比较法为80%,收益法为20%,并取整,则:

委估房地产的单价=3211×80%+2504×20%=3070元/m2

委估房地产价格=3070×369.97=1135808元

取整为1136000元

2.房地产拍卖底价的确定

根据估价目的和委估对象现状,确定拍卖底价为估价值的80%,则最后的房地产拍卖底价和单价为:

房地产拍卖底价=1136000×80%=908800元

取整为909000元

房地产拍卖单价=909000÷369.97=2457元/m2

3.估价结果的确定

最后估价结果如下:

房地产价格及单价 小写 大写

房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米XX房地产评估有限公司

XX年X月X日

八达国瑞房地产土地估价公司

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司是1995-07-21在上海市虹口区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股),注册地址位于上海市虹口区高阳路233号1幢A308-310室。

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司的统一社会信用代码/注册号是9***609838,企业法人张晓实,目前企业处于开业状态。

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司的经营范围是:房地产评估及咨询,土地评估,资产评估。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】。在上海市,相近经营范围的公司总注册资本为2735万元,主要资本集中在100-1000万规模的企业中,共15家。本省范围内,当前企业的注册资本属于优秀。

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对外投资2家公司,具有10处分支机构。

通过百度企业信用查看上海八达国瑞房地产土地估价有限公司更多信息和资讯。

房地产估价的价

【算一算你家装修要花多少钱】

大家在日常生活中经常遇到房产评估,比如说我们在申请银行住房贷款时,需要对所购买的房地产进行评估等等。那么房地产评估的估价方法有哪些呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。

1、 房地产估价的方法有很多,例如说成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线法这些估价方法。不同的房地产类型评估,其选择的估价方法也是不一样的。比如说住宅、商业、办公房地产类型,以选择市场比较法和收益法;公共建设、农业等用途的房地产以选择成本法;在建工程进行评估时,一般选择成本法和假设开发法等等。

2、 我们所说的成本法通常指的是评估公司对取得土地或土地开发各项成本费用进行核算,他们会计算出正常成本积累后取得的合理利润,从而得出的房地产土地使用价值。市场比价法指的是评估公司挑选市场条件相似的其他房地产价格进行比较,然后通过对各种因素指数对比调整,来得出所评估房地产的价值。

3、 评估公司在选择评估方法时,会根据估价的目的、估价的对象、房地产的市场状况等选择合适的方法进行实用性的分析。如果评估的对象使用多种评估方法,那么评估公司需要同时选用所有适合的估价方法进行估价,不能够随意的取舍估价方法。如果必须舍取其他的评估方法,必须找报告中说明理由。

小编关于房地产评估价的估价方法有哪些,小编就简单的介绍到这里了。希望通过本文之后,大家能够对于房产评估的方法有所了解。大家在对房产进行评估时,需要缴纳一定的评估费,具体的评估费用可以咨询评估公司。【输入面积,免费获取装修报价】

上海八达房地产评估公司

曾几何时,做低房价成为买卖双方避税的“法宝”,也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底,上海普通住宅新标准开始实行后,上海各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧,评估价逐步提升,能做低房价的空间逐渐被压缩。评估价逐渐提高

贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房,她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准,外环外的普通住宅总价标门槛是230万元,她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后,契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前,中介向其“打包票”,声称可以做低到普通住宅的房价水准,等她挂牌时,中介却说最低只能做到240多万元。

许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高,原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。

调价并无规律可循

“从去年底开始,基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说,“有时候每月要调两次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”这种情况下,即便客户要求非常急迫,中介也不再信心满满地保证做低的数额,更不敢信口开河,以免到时候被“卡住”,导致违约。

上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说,这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调,不过这无“规律”可循,“不是说一定要一个月调整一次,而是看实际房价是否有变化。”所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。

评估价来自两部分

评估公司的评估依据到底是什么?怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢?评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格,二是评估公司与中介合作,获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。

“原则上,我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说,这个核价标准一定是低于正常市场价的,如果二手房交易价比这个标准还低,就有很大可能是做低房价了。”胡亮说,评估价调整后,公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛,“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格,现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”

[详解做低房价隐患]

做低房价对于购房者来说,表面上可以省税,但后续隐患并不少,比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋,按首付三成计算,其首付60万元,银行实际贷款额为140万元;而如果做低到150万元的话,银行实际贷款额却为105万元,按此计算,除了客户所要支付银行首付的45万元之外,其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐,即一共要付95万元房款,无形中加大了许多购房成本。

另一方面,假如买方为这套房子实际支付了200万元,可现在购房合同上的价格是150万元,那么将来在转手时,买方必须为这50万元差价付出代价。根据政策规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元,按其实际价格200万元计算,客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。如按照合同上的价格150万元计算的话,该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

(以上回答发布于2015-06-23,当前相关购房政策请以实际为准)

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济南八达房地产

一、济南市GDP、人均GDP增长情况分析   从2000年开始济南市GDP保持了12%以上的速度持续增长,人均GDP也保持了两位数的增长速度。2005年济南市GDP和人均GDP增长率分别达到了15.9%和14.9%。济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础,同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。   二、济南市产业结构发展情况   济南市的第三产业总量的逐年增加,其所占的比例越来越大,这表明象征着城市发展水平的第三产业已经逐渐成为济南市的主要产业,说明济南市的城市功能越来越完善,越来越适合居住。房地产开发作为第三产业的主力,其发展前景较为乐观。   根据《济南市城市总体规划(2005年-2020年)》,济南市将优先发展先进制造业和高新技术产业,着力打造汽车、电子信息、石化、机械制造等产业链,突出发展交通装备、电子信息、冶金钢铁、石化化纤、机械装备、食品药品六大产业集群,积极疏散和限制中心城高耗能、重污染产业。黑色金属冶炼、交通运输设备、石油加工业三大传统支柱行业2005年合计实现销售收入845亿元,占规模以上工业比重40.7%,提高1.9个百分点,贡献率达47.8%,提高8.2个百分点;利润、利税总额均占规模以上工业的30%以上。   可以看出,济南市的支柱产业是多样化的,多元化的行业盈利模式相比于一个依赖某些大型雇主或单个产业的地区更容易抵制经济萧条的影响。这一因素将会促进济南市住宅、办公等各类物业发展。   三、居民收入与消费能力   家庭始终是购买住宅及零售采购的主力军,而家庭平均年收入能在一定程度上反映家庭对住宅的支付能力,是决定居住需求和零售消费潜力的重要指标。而年收入的中位数则可在一定程度上反映各类家庭的贫富差距。从上图可以看出,济南市的家庭平均年收入在逐年增加,2004年达到13051.61元,但同时也可以发现,2001-2003年济南市的家庭年收入中位数高于同期家庭平均年收入,说明济南的贫富差距有逐渐增大的趋势。   市场区域的家庭收入情况可以反映区域经济的生命力,可以推测出当地居民购买力的范围和规模,从而确定区域主体人口可以接受的价格范围。 由上图可知,2000-2005年济南城市居民家庭人均可支配收入和家庭人均消费性支出分别保持了平均11.3%和6.2%的增长速度,但无论从增长速度还是从绝对值方面看,济南城市居民家庭年可支配收入均高于城市居民人均消费性支出。这一方面说明济南城市居民的消费能力不断增强,另一方面表明济南较为保守的消费倾向。   所谓消费倾向,是指所有居民家庭的消费支出占其收入的比例,反映该时期居民消费力的强弱,目前济南的消费倾向偏低而储蓄倾向偏高。济南市相对保守的消费习惯与房地产各类物业是资金密集型商品密切相关,对大部分济南居民而言,拥有自己的住宅须动用他们多年的积蓄。随着济南居民消费结构的不断升级,他们在减少当期消费量的将资金存放起来,以期购买住宅等消费品。 自2000年以来济南城乡居民储蓄余额连年保持12%以上的速度迅速增长,至2005年济南居民储蓄存款余额为1024亿元,这说明济南居民的消费潜力在不断提升,这对济南市房地产业的发展奠定了坚实的市场基础。   家庭收入是决定拟开发项目价格的关键。依据抵押贷款人采用的经验法则,住宅费用不能超过借款人收入的30%。房价收入比可以在一定程度上反映出住宅的可支付性和可营销性潜力。从上图可以看出:尽管济南自2001年开始房价不断上涨,特别是2003、2004年济南房价有大幅上涨,但济南市家庭年收入也在不断上涨,所以济南的房价收入比基本保持在20%的水平。这说明济南的房价尚有一定的发展空间。   济南市家庭数量增长   自2000年开始,济南市家庭数量连年增长,2005年家庭数量达到177.69万户,比2004年增加2.6%。家庭是购买住宅的基本单位,家庭数量的增长是家庭规模减小和居民迁入的结果,家庭数量的增加预示着济南市住宅及其他类物业需求的增加。   四、济南“十一五”经济发展规划   2006年是实施“十一五”规划的开局年,济南“十一五”时期全市发展的总体目标是:到2010年,全市生产总值达到3500亿元,年均增长13%,人均6800美元。地方财政一般预算收入达到210亿元,年均增长15%。社会消费品零售总额达到1550亿元,年均增长14%。固定资产投资累计完成7200亿元,年均增长18%。产业结构进一步优化,三次产业比例调整为4.5∶50∶45.5。   五、未来五年济南完成重要基础设施   未来五年内济南城市建设将坚持大规划、大整合、大建设、大发展的运作方式,沿东、西、北三个方向全面展开,整体推进东、西区开发和北跨”发展,加快实施奥体政务中心、孙村、唐冶片区、大学科技园等重点片区开发建设。   济南市将加快“五路过河”的工程实施,并完成省道248线改造。“五路过河”是指除现有黄河大桥和在建的大北环桥、济阳黄河大桥外,另外建设二环西路黄河大桥、济泺路北穿黄河隧道,预计两至三年内完成。届时,黄河南北交通可确保畅通,为“北跨”发展提供交通支撑。在推进“北跨”发展中,另一个重要工程是鹊山龙湖建设,鹊山龙湖位于黄河北展宽区济南段内,规划范围为南起黄河大坝,北至黄河二道坝,西靠李家岸干渠,东至104国道,总用地面积43平方公里。按照防洪兴利原则,该工程将对黄河北展区进行规划整合和土地、水系整理,促进农业综合开发和农民致富。   济南市将改造建设100条主次干道。重点抓好大明湖、四大泉系、泉城广场周边、小清河综合治理等重大项目建设,实施城市快速公交一期工程,搞好城市近100条主次干道的建设、改造,以提升老城形象。同时还将构筑以中心区为核心、辐射远邻、四通八达的大交通网络。东西贯通章丘大道与泉城路,西向加快济菏高速平阴段建设,南向拓宽改造103省道,完成104国道改造,畅通城市南出口。   济南经济表现为稳健增长,就业人口逐年增加,人口收入水平不断提升,济南的经济基础出现多元化的趋势。国家、山东省及济南市一系列的金融、土地及宏观调控政策为济南房地产业的健康稳健发展提供的政策保障。济南经济长期健康发展和政策支持是房地产项目背后保证项目最终成功的决定因素

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