hello大家好,我是本站的小编子芊,今天来给大家介绍一下房地产估值模型的相关知识,希望能解决您的疑问,我们的知识点较多,篇幅较长,还希望您耐心阅读,如果有讲得不对的地方,您也可以向我们反馈,我们及时修正,如果能帮助到您,也请你收藏本站,谢谢您的支持!

房地产估值模型,顾名思义,是用于评估房地产价值的数学模型。这种模型通过考虑各种因素,如地理位置、建筑品质、市场需求等,来计算出房地产的估值。房地产估值模型在房地产行业中被广泛使用,无论是买家、卖家、投资者还是金融机构,都可借助这种模型来确定房地产的准确价值。

房地产估值模型

房地产估值模型的基础是市场分析和数据分析,这两者是决定房地产价值的关键要素。市场分析需要考虑当地的供需关系、经济状况和政府政策等因素。当一个地区的人口和就业率增长时,房地产的需求通常会上升,进而推动房地产的价值上涨。经济状况的变化和政府政策的调整也会对房地产的价值产生重要影响。

数据分析是房地产估值模型中不可或缺的一部分。通过收集关于房屋销售价格、租金、土地价值和其他类似的数据,可以建立一个基于统计学原理的模型来估计房地产的价值。还可以使用市场调研和专业评估师的意见来支持模型的准确性。

房地产估值模型的应用范围广泛。买家可以利用这种模型来确定购买房产的合理价格,以避免被高估价位吸引。卖家可以使用该模型来确定市场上合适的销售价格,从而更好地吸引潜在买家。投资者可以利用房地产估值模型来评估投资回报率,并做出相应的决策。金融机构则可以通过这种模型来评估房地产作为贷款抵押品的价值。

房地产估值模型的准确性和可靠性对于所有相关方都至关重要。在使用这种模型时,必须要确保使用准确和可靠的数据,并结合专业知识和经验来进行分析。才能够使房地产估值模型成为一个强大的工具,为所有相关方提供准确有效的房地产估值信息。

房地产估值模型

你好,股票的估值计算方法如下:1、市盈率估值:市盈率=股价÷每股收益,预测股价的估值一般采用动态的市盈率。2、PEG估值:PEG=市盈率÷未来三年净利润复合增长率(每股收益),PEG等于1说明股票估值得当,PEG小于1说明股票被低估,PEG大于1说明股票可能被高估了。3、市净率估值:市净率=股价÷最近一期的每股净资产,主要用于对净资产规模较大的企业进行估值。4、市现率估值:市现率=每股股价/每股自由现金流,市现率越小说明上市公司每股现金增加的金额越多,表明上市公司经营压力比较小。风险揭示:本信息不构成任何投资建议,投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策,不构成任何买卖操作,不保证任何收益。如自行操作,请注意仓位控制和风险控制。

房地产估值模型和方法

你好,公司估值方法通常分为两类:一类是相对估值方法,特点是主要采用乘数方法,较为简便,如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法;另一类是绝对估值方法,特点是主要采用折现方法,如股利贴现模型、自由现金流模型等。

一、P/E估值法

市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标,使用市盈率指标要从两个相对角度出发,一是该公司的预期市盈率(或动态市盈率)和历史市盈率(或静态市盈率)的相对变化;二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率,说明市场预计该公司未来盈利会上升;反之,如果市盈率低于行业平均水平,则表示与同业相比,市场预计该公司未来盈利会下降。市盈率高低要相对地看待,并非高市盈率不好,低市盈率就好。

通过市盈率法估值时,首先应计算出被评估公司的每股收益;然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况(同类行业公司股票的市盈率)、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率(非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折);依据市盈率与每股收益的乘积决定估值:合理股价 = 每股收益(EPS)x合理的市盈率(P/E)。

逻辑上,P/E估值法下,绝对合理股价P = EPS × P/E;股价决定于EPS与合理P/E值的积。在其它条件不变下,EPS预估成长率越高,合理P/E值就会越高,绝对合理股价就会出现上涨;高EPS成长股享有高的合理P/E,低成长股享有低的合理P/E。当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小),合理P/E值下降(乘数变小),乘数效应下的双重打击小,股价出现重挫。当公司实际成长率高于或低于预期时,股价往往出现暴涨或暴跌,这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。可见,市盈率不是越高越好,因为还要看净利润而定,如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时,高市盈率只会反映公司的风险大,投资此类股票就要小心。

从实用的角度看,可以认为只有在市盈率等于或最好低于公司普通每股收益增长率的条件下,才对一家公司进行股权投资。这意味着,如果某公司的每股收益增长率为10%,那么你最高只能支付10倍于该收益的买价,这种做法建立在一个假设前提之上,即一家高速增长的公司比一家低速增长的公司具有更大的价值。这也导致了一个后果,以一个高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的交易支付更高的价格。

市盈率倍数法的适用环境是有较为完善发达的证券交易市场,要有可比的上市公司,且市场在平均水平上对这些资产定价是正确的。中国的证券市场发育尚不完善,市场价格对公司价值反映作用较弱,采用市盈率法的外部环境条件并不是很成熟。由于高科技企业在赢利性、持续经营性、整体性及风险等方面与传统型企业有较大差异,选择市盈率法对企业进行价值评估时,要注意针对不同成长时期的高科技企业灵活运用。

二、P/B估值法

市净率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基础,对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值,以P/B去分析较适宜。通过市净率定价法估值时,首先应根据审核后的净资产计算出被估值公司的每股净资产;然后根据二级市场的平均市净率、被估值公司的行业情况(同类行业公司股票的市净率)、公司的经营状况及其净资产收益率等拟定发行市净率(非上市公司的市净率一般要按可比上市公司市净率打折);依据发行市净率与每股净资产的乘积决定估值。公式为:合理股价 = 每股净资产x合理的市净率(PB)。

P/B估值法主要适用于那些无形资产对其收入、现金流量和价值创造起关键作用的公司,例如银行业、房地产业和投资公司等。这些行业都有一个共同特点,即虽然运作着大规模的资产但其利润额且比较低。高风险行业以及周期性较强行业,拥有大量固定资产并且账面价值相对较为稳定的企业。

三、EV/EBITDA估值法

20世纪80年代,伴随着杠杆收购的浪潮,EBITDA第一次被资本市场上的投资者们广泛使用。但当时投资者更多的将它视为评价一个公司偿债能力的指标。 随着时间的推移,EBITDA开始被实业界广泛接受,因为它非常适合用来评价一些前期资本支出巨大,而且需要在一个很长的期间内对前期投入进行摊销的行业,比如核电行业、酒店业、物业出租业等。越来越多的上市公司、分析师和市场评论家们推荐投资者使用EBITDA进行分析。

最初私人资本公司运用EBITDA,而不考虑利息、税项、折旧及摊销,是因为他们要用自己认为更精确的数字来代替他们,他们移除利息和税项,是因为他们要用自己的税率计算方法以及新的资本结构下的财务成本算法。 而EBITDA剔除摊销和折旧,则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产时支付的成本,并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量,将折旧从利润计算中剔除后,投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计,而非过去的沉没成本。

EBITDA常被拿来和现金流比较,因为它和净收入(EBIT)之间的差距就是两项对现金流没有影响的开支项目,即折旧和摊销。然而,由于并没有考虑补充营运资金以及重置设备的现金需求,而且EBITDA中没有调整的非现金项目还有备抵坏账、计提存货减值和股票期权成本。并不能就此简单的将EBITDA与现金流对等,否则,很容易将企业导入歧途。

EV/EBITDA最早是用作收购兼并的定价标准,现在已广泛用于对公司价值的评估和股票定价。这里的公司价值不是资产价值,而是指业务价值,既如果要购买一家持续经营的公司需要支付多少价钱,这笔钱不仅包括对公司盈利的估值,还包括需承担的公司负债。企业价值被认为是更加市场化及准确的公司价值标准,其衍生的估值指标如EV/销售额、EV/EBITDA等被广泛用于股票定价。

四、PEG估值法

PEG是在P/E估值法的基础上发展起来的,是将市盈率与企业成长率结合起来的一个指标,它弥补了PE对企业动态成长性估计的不足。 鉴于很多公司的投资收益、营业外收益存在不稳定性,以及一些公司利用投资收益操纵净利润指标的现实情况,出于稳健性的考虑,净利润的增长率可以以税前利润的成长率/营业利润的成长率/营收的成长率/每股收益年增长率替代。

PEG估值的重点在于计算股票现价的安全性和预测公司未来盈利的确定性。如果PEG大于1,则这只股票的价值就可能被高估,或市场认为这家公司的业绩成长性会高于市场的预期;如果PEG小于1(越小越好),说明此股票股价低估。通常上市后的成长型股票的PEG都会高于1(即市盈率等于净利润增长率),甚至在2以上,投资者愿意给予其高估值,表明这家公司未来很有可能会保持业绩的快速增长,这样的股票就容易有超出想象的市盈率估值。

由于PEG需要对未来至少3年的业绩增长情况作出判断,而不能只用未来12个月的盈利预测,因此大大提高了准确判断的难度。只有当投资者有把握对未来3年以上的业绩表现作出比较准确的预测时,PEG的使用效果才会体现出来,否则反而会起误导作用。投资者不能仅看公司自身的PEG来确认它是高估还是低估,如果某公司股票的PEG为12,而其他成长性类似的同行业公司股票的PEG都在15以上,则该公司的PEG虽然已经高于1,但价值仍可能被低估。也不能够机械地单以PEG论估值,还必须结合国际市场、宏观经济、国家的产业政策、行业景气、资本市场阶段热点、股市的不同区域、上市公司盈利增长的持续性以及上市公司的其他内部情况等等多种因素来综合评价。

五、P/S估值法

市销率指标可以用于确定股票相对于过去业绩的价值。市销率也可用于确定一个市场板块或整个股票市场中的相对估值。市销率越小(比如小于1),通常被认为投资价值越高,这是因为投资者可以付出比单位营业收入更少的钱购买股票。

不同的市场板块市销率的差别很大,所以市销率在比较同一市场板块或子板块的股票中最有用。 同样,由于营业收入不像盈利那样容易操纵,因此市销率比市盈率更具业绩的指标性。但市销率并不能够揭示整个经营情况,因为公司可能是亏损的。市销率经常被用于来评估亏损公司的股票,因为没有市盈率可以参考。在几乎所有网络公司都亏损的时代,人们使用市销率来评价网络公司的价值。

P/S估值法的优点是销售收入最稳定,波动性小;并且营业收入不受公司折旧、存货、非经常性收支的影响,不像利润那样易操控;收入不会出现负值,不会出现没有意义的情况,即使净利润为负也可使用。市销率估值法可以和市盈率估值法形成良好的补充。

P/S估值法的缺点是:它无法反映公司的成本控制能力,即使成本上升、利润下降,不影响销售收入,市销率依然不变;市销率会随着公司销售收入规模扩大而下降;营业收入规模较大的公司,市销率较低。

六、EV / Sales估值法

市售率高的股票相对价值较高,以市售率为评分依据,给予0到100之间的一个评分,市售率评分越高,相应的股票价值也较高。 用每股价格/每股销售额计算出来的市售率可以明显反映出创业板上市公司的潜在价值,因为在竞争日益激烈的环境中,公司的市场份额在决定公司生存能力和盈利水平方面的作用越来越大,市售率是评价上市公司股票价值的一个重要指标,其基本模型为:

指标具有可比性:虽然公司赢利可能很低或尚未盈利,但任何公司的销售收入都是正值,市售率指标不可能为负值。因而具有可比性。

市售率(EV/Sales)与市销率(P/S)的原理和用法相同,主要用作衡量一家利润率暂时低于行业平均水平甚至是处于亏损状态公司的价值,其前提条件是投资者预期这家公司的利润率未来会达到行业平均水平。使用销售收入的用意是销售收入代表市场份额和公司的规模,如果公司能够有效改善运营,将可实现行业平均或预期的盈利水平。该指标只能用于同行业内公司的比较,通过比较并结合业绩改善预期得出一个合理的倍数后,乘以每股销售收入,即可得出符合公司价值的目标价。

七、RNAV估值法

RNAV释义为重估净资产,计算公式RNAV =(物业面积×市场均价-净负债)/总股本。物业面积,均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为公司现有物业按市场价出售应值多少钱,如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱,那么表明该公司股票在二级市场被低估。

对公司各块资产分别进行市场化的价值分析,从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相对其RNAV,如存在较大幅度的折价现象,显示其股价相对公司真实价值有明显低估。较高的资产负债率(过多的长短期借款负债)和较大的股本都将降低RNAV值。

八、DDM估值法

绝对估值法中,DDM模型为最基础的模型,目前最主流的DCF法也大量借鉴了DDM的一些逻辑和计算方法。理论上,当公司自由现金流全部用于股息支付时,DCF模型与DDM模型并无本质区别;但无论在分红率较低的中国还是在分红率较高的美国,股息都不可能等同于公司自由现金流,原因有四:(1)稳定性要求,公司不确定未来是否有能力支付高股息;(2)未来继续来投资的需要,公司预计未来存在可能的资本支出,保留现金以消除融资的不便与昂贵;(3)税收因素,国外实行较高累进制的的资本利得税或个人所得税;(4)信号特征,市场普遍存在“公司股息上升,前景可看高一线;股息下降,表明公司前景看淡”的看法。中国上市公司分红比例不高,分红的比例与数量不具有稳定性,短期内该局面也难以改善,DDM模型在中国基本不适用。

九、DCF估值法

目前最广泛使用的DCF估值法提供了严谨的分析框架,系统地考虑影响公司价值的每一个因素,最终评估一个公司的投资价值。DCF估值法与DDM的本质区别是,DCF估值法用自由现金流替代股利。公司自由现金流(Free cash flow for the firm )为美国学者拉巴波特提出,基本概念为公司产生的、在满足了再投资需求之后剩余的、不影响公司持续发展前提下的、可供公司资本供应者(即各种利益要求人,包括股东、债权人)分配的现金。

十、NAV估值法

NAV估值即净资产价值法,目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法,是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后,即为净资产价值(NAV)。具体来说,开发物业的净资产值,等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值,等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线,对内地很多“地产项目公司”尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素,相对于简单的市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点,其度量的是企业当前有形资产的价值,而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。在NAV引领下,很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV“崇拜”下的新生存模式:储备土地——做大市值——融资——再储备土地。

风险揭示:本信息不构成任何投资建议,投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策,不构成任何买卖操作,不保证任何收益。如自行操作,请注意仓位控制和风险控制。

房地产企业估值方法

已知过去与未来的房地产收益,求房地产的估值,如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元,215万元,240万元,255万元,280万,假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元,国债利率为6%,风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*(1+30%)=7.8%;房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。

一、房地产四大评估方法

1、市场比较法:在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。

2、收益还原法:按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。

3、成本估价法:采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。

4、假设开发法:房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。

二、地产股几种估值方法

1、PE法:PE=股价/每股盈利,是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征,这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。

2、PB法:PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值,给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。

3、NAV法:NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值,不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以

各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标,可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。

中国房地产估值400万亿

文|聪明小生 仔细观察就会发现,这几年国内首富轮流换,王健林、许家印、马云、马化腾四个人轮流做首富,他们都来自房地产和互联网两个行业。最近二十年,互联网和房地产是最赚钱的两个领域,很多商业大佬都纷纷涌进来,比如说马云就率先抓住机会,看准电商的风口创立了阿里巴巴;万达作为国内最早做房地产的一批企业,也让王健林赚到了大量的财富。 但是不管任何一个行业,都会有一个天花板,红利过后肯定会达到饱和,不断更新也不断淘汰。以电商为例,现在国内电商行业呈现三分天下的局面,阿里、京东、拼多多占据大部分市场,已经达到饱和阶段。而马云多年前就已经预言,传统的电子商务肯定会被新的模式所取代,因此他提出了“新零售”的概念,目前新零售行业前景广阔,备受重视。再如房地产,靠房地产发家的万达如今也宣布退出房地产行业。 大 健康 是一个比较广泛的概念,跟传统的医学 养生 行业不同,大 健康 产业泛指包括医疗电商、智慧医疗、互联网医院、互联网医疗等在内的医疗 健康 产业。马云也曾说过:“ 下一个中国首富将会诞生于大 健康 产业 ”,这句话也不是空口无凭的。随着人们生活水平的日益提高,越来越多的人不再局限于吃饱穿暖,而是更加重视身心的 健康 ,人们都把钱花在身心保养等方面,正所谓有需求就有市场,这给大 健康 产业带来一个绝佳的发展机会。 作为当今的首富,其实马云早已入局大 健康 领域。2014年1月,阿里巴巴斥资10亿人民币投资中信二十一世纪,这是一家以经营计算机软件、网络产品技术、计算机系统集成的公司。2014年10月,中信二十一世纪正式改名为阿里 健康 ,成为马云进军大 健康 产业的一个重要筹码。这么多年过去,阿里 健康 可谓是发展得风生水起,医药自营是其核心业务,医药自营主要是阿里 健康 大药房、阿里 健康 旗舰店,这两个大家应该都很熟悉。 阿里巴巴这些年在大 健康 领域总共投了多少钱? 数据统计,包括阿里巴巴以及旗下子公司在内,阿里系在大 健康 领域的投资已经达到400亿人民币。阿里巴巴在阿里 健康 的持股比例已经达到74%,成为绝对的控制方。阿里 健康 已掌握超500亿医疗机械和保健品的进口,其市值目前也突破1600亿港元。 马云布局大 健康 领域之后,王健林这边也“跟风”。2017年8月,万达披露已经新成立另一个集团,名为“万达大 健康 产业集团有限公司”。2019年1月,在万达一年一度的年会上,王健林提出万达正式全面进军 健康 产业,明确万达 健康 将以医院为核心,综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体,走创新 健康 产业新模式。 王健林这次是下了血本,为了布局万达 健康 ,投了1440亿进去,这还仅仅是“入局”,现在又过了两年,至于到现在总共投了多少钱,万达方面则没有公布出来。 除了马云和王健林,还有很多大佬现在都已经跟进大 健康 领域,比如说刘强东和许家印,他们都看到了里面的商机。京东 健康 也是从京东独立出来的,估值大约在450亿人民币,业务范围跟阿里 健康 差不多。 大家现在也看到了,这突如其来的疫情再一次给人们敲响了警,让大家意识到必须要认真对待 健康 问题。疫情对国内零售业造成迅猛的冲击,但是对大 健康 产业来说却是一个绝佳的发展契机,随着时间的推移,消费者的需求也会从口罩向其他 健康 领域不断拓展,大 健康 产业也被看好! 目前大 健康 领域的市场规模有多大,前景又有多广? 根据前瞻产业研究院发布数据显示,中国大 健康 产业2020年预计突破10万亿大关,2019年,全国网上零售额也仅为10.6万亿人民币,也就是说大 健康 产业差不多已经跟网上零售额持平。 大家也知道,电商让马云、刘强东、黄峥等发家致富,如今大 健康 产业规模达到电商的水平,这也就意味着未来在大 健康 产业很有可能诞生出多个超级富豪,因此马云说下一个首富诞生在大 健康 领域,这是完全可以实现的!

中国房地产总估值

问题一:非上市公司估值怎么算 一个是看公司的净资产,一个看公司的市盈率,净资产你这里没有提供,300平的办公室是有产权的还是租来的也不知道。只有60万净利润,百分之十的股份对应6万的收益,如果公司发展有一定的前景的话,按十倍估值应该较为合理,百分之十的股份值60万,也就是说60万以下可以考虑买,当然越低越好。如果有公司的净值数据的话,建议不要超过二倍,也就是百分之十的公司净资产乘于二。 问题二:如何对一家公司进行估值 个人认为市盈率还是比较好的办法,目前很多风投都用。下文为引用学习到的材料,分享一下。 具体实施时,先挑选与你们可比或可参照的上市公司,以同类公司的股价与财务数据为依据,计算出主要财务比率,然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值,因为投资人是投资一个公司的是对公司未来的经营能力给出目前的价格,所以应用: 公司价值=预测市盈率×公司未来12个月利润 公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算,那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。一般说来,预测市盈率是历史市盈率的一个折扣,比如说NASDAQ某个行业的平均历史市盈率是40,那预测市盈率大概是30左右,对于同行业、同等规模的非上市公司,参考的预测市盈率需要再打个折扣,15-20左右,对于同行业且规模较小的初创企业,参考的预测市盈率需要在再打个折扣,就成了7-10了。这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。如果某公司预测融资后下一年度的利润是100万美元,公司的估值大致就是700-1000万美元,如果投资人投资200万美元,公司出让的股份大约是20%-35%。 问题三:怎么计算公司估值 25分 对资产估值属于资产评估范畴,一般有三种方法:重置成本法、市场法、收益法。 1、重置成本法。按照现在重新购置一台相同类型资产所需价格,乘以被估值资产的成新率。 2、市场法。被估值资产的市场价值。(现有市场上的参照物较多,可选择3-5个参照物,如二手车‘二手房等。如果是上市公司股票可按市场价计算。) 3、收益法。可以准确预计被估值资产未来5-10年能够给所有者带来的收益,适用此方法。比如:经营稳定的企业、出租的房地产、经营的商铺等。) 问题四:一家公司的「估值」是怎么估出来的?谁来估? 它与物理或数学所追求的绝对不同,价值是没有绝对量化标准的 我们可以用上帝创造的法则去作为检验科学模型的标准 但检验“价值”的标准,是人为的“市场”,是人类创造的法则,而非上帝 以科学的角度去考量金融,我觉得本身就是一个误区 上面是从宏观的角度来说估值这件事本质上的悖论 但说到市场实践,我们分早期公司与成熟公司成熟公司成熟公司一般通用的有三种方法:可比公司估值(就是一般说的ps),可比交易估值(parableTransactions),以及贴现现金流法(DCF)。但其实每一种方法的人为可控性都极大。 ps:就是在市场上选几家已上市的,业务模式类型相似的公司,然后分析它们的各种财务指标,并用此来贴合需要被估值的公司。财务指标除了我们常用的市盈率(P/E)以外,还包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但这里面的人为可操作性很大 我究竟选取哪种指标来估值。在市盈率所取得估值不理想的情况下,我可以回头选择EV/EBITDA。在很多没有盈利或者盈利能力不佳的互联网公司,我可以去选择活跃用户数,payperclick等等。请相信banker自说成理,合理化估值的“科学化”过程的能力 第二,市场上有很多可选公司,我究竟选哪几家公司作可比公司能够达到我希望的估值范围 第三,这个世界上没有两片同样的叶子。每个公司的财务结构必然有不同,我可以因为这种结构的不同,对于被估值公司作出相应的“调整” parableTransactions:就是根据以前发生过的同类型可比公司被收购时给出的估值来定价。也是考虑收购交易发生时的财务指标,如P/E,EV/EBITDA等。但因为收购时,一般会给出溢价,所以按照可比交易给公司估值一般会偏高。可比交易一般M&A里面用得比较多,IPO用得很少 DCF:这个作一个对公司未来几年盈利的预估模型。要做预估,自然需要各种假设,比如每年销售增长到底是3%还是5%,毛利率到底是前三年保持一直,还是前五年保持一致 在一个一切以假设条件作为基础的模型中,可人为操作的猫腻实在是数不胜数,于是,这种模型的不稳定性连最能自欺欺人的banker很多时候也看不下去,所以大家在实际中用它,或者以它来做判断的时候其实很少。 根据行业不同或者交易形式不同,常用的估值方法也不同,比如房地产公司,尤其是REIT,就会经常用到NAV。而传统行业的公司,用P/E较多。如果我要作一个LBO,可能DCF会是我更看重的指标。如果作破产重组,那用的方法更多是在损益表上下工夫,与上述方法关系就不大了。 很多人在为一个公司估值之前,就已经有一个大概的估价范围了,其它的所谓计算,不过是一个“逆推”,而非“发现”的过程。这些不同的估值方法,不过是用来贴合最初那个估价范围的工具而已,并非“科学”。 EmanuelDerman在MyLifeasaQuant里面引用了一句歌德的话可以很好的总结我对于“估值”这件事的看法 “我们不应该幼稚到把自然本身看作一门艺术,但是我们对于自然知识的“描述”却应该是一门艺术。“ 问题五:一个公司的估值是怎么算出来的 合理估值一般是按银行利息计算出来的,按照国外20的市盈率(即5%的股息率,高于银行利息率)为合理估值。 当然了,在中国国内,大盘股15倍的市盈率,中小企业25-30倍的市盈率。 至于如何算合理估值,我是这样认为的: 每股净资产+每股资产公积金+年每股收益x合理的市盈率=合理的股价 (合理的市盈率也要结合行业、企业的发展来给出) 一般低估的股价,就算短时间不涨。但我个人认为,最多两年就能达到合理估值。最主要的是,一定要拿住了。 问题六:小公司怎么估值 首先贵公司每年净利润为12万元左右,假设贵公司经营10年,所以暂估为120万元。 要分30%的股份, 这30%的股份价值=(120/7)3=51.43万元。 问题七:公司股份如何计算? 股份不是任意分配的,尤其是不以现金出资的时候。像楼主这种情况,只出技术而不出资金,那技术经过评估确定价值,然后根据评估值跟其他股东投入的现金计算相互的比例来确定股份。比如B出了500万,你方的技术评估值是900万,A出现金或以场地作价出资(如果是以场地出资的话也要评估)100万,那你们之间的股权比例就是33.3%、60%、6.7%。如果B只想占20%,而你方的技术也评不了太高的话,可以根据你方技术的评估值,让B相应的降低出资额。比如他只出资100万,剩下的400万现金不以出资形式而以资本公积形式进饥公司。 根据公司法的规定,公司设立时出资中货币出资比例不得低于30%,也就是甭管怎么分,必须有30%是资金的投入,换句话说,技术出资部分占75%是不可能的。你方还要想办法自己找一部分资金。 问题八:怎么计算一个股票的估值 估值 一般最有效的方法就是 净资产+每股收益=价值 理由 净资产简单说就是干净的资产,除去负债跟贷款,等于该公司所有资产现价卖出去的价值 每股收益等于该股可以赚的理论 估值价值=净资产+每股收益 比如农业银行 估值价值=净资产(1.09)+每股收益(0.141)=1.231元 如果601288低于 1.231元 那么巴非特先生就会价值投资了 ,就会买入601288农业银行 希望采纳 问题九:如何计算上市公司的股票估值? 估值是个大的概念,其中包含很多技术参数和算法。最终得出哗值的高低,现在通常用市盈率,每股收益,以及毛利率的多少来衡量估值。。 问题十:公司估值怎么算合理? 10分 不同的估值方法殊路同归,我们来看一个公式: 净利润=收入-成本费用= 用户数×单用户贡献-成本费用 净利润(E,earning)  收入(S,sales) 用户数(MAU)   单用户贡献(ARPU) 如果企业没有E,还可以投S;如果没有S,还可以投MAU,但最终还是期待流量能转换为收入,收入能转换成利润。不同的创业企业,都处于不同的阶段,有的属于拼命扩大用户量的阶段,有的属于绞尽脑汁让流量变现的阶段,有的属于每天琢磨怎么实现盈利的阶段。最终大家是要按盈利来考察一个公司的,那时候不同阶数的估值方法是殊路同归的。 为什么发展好好的公司会“B轮死”、“C轮死”:有的公司用户基数很大,但总是转换不成收入,如果在融下一轮的时候(假设是B轮),投资人坚决要按高阶估值体系P/S估值,那么公司的估值算下来是0,融不到资,所以会出现B轮死;有的公司收入规模也不错,但老是看不到盈利的希望,如果在融下一轮的时候(假设是C轮),面对的是只按净利润估值的PE机构,他们觉得公司P/E估值为0,公司融不到资,也会出现C轮死。 ------唐骏资本俱乐部

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