hello大家好,今天小编来为大家解答以下的问题,中海收购中信地产,很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!

中海收购中信地产,这一巨大交易引起了业界的广泛关注和热议。作为中国房地产业的两大巨头,中海和中信地产的合并将进一步巩固其在行业中的地位,同时也将带来一系列改变和挑战。

中海收购中信地产

中海地产作为中国最大的房地产发展和服务商之一,在过去几年一直致力于通过并购来扩大自身规模和市场份额。此次收购中信地产,不仅能够为中海提供更多的土地储备和项目资源,还能够获得中信地产在商业地产和物业管理领域的专业经验和优势。这将有助于中海地产进一步提升其在房地产市场的竞争力,实现更高的利润回报率。

这一交易也将为整个房地产行业带来一些变化。此举或将引发更多的房地产企业之间的并购潮,行业竞争将进一步加剧。行业格局可能会发生重大调整,一些规模较小的房地产企业可能会被大型企业吞并或被迫退出市场。这也将加速房地产企业的多元化发展,推动其在物业管理、商业地产及其他领域的布局。

这一交易也面临一定的挑战和风险。中海需要克服文化兼并的难题,确保各个子公司能够顺利融合和协同工作。由于中国房地产市场正面临政策调控和经济下行的压力,中海需要采取有效的策略来应对市场波动和风险。如何保持良好的经营绩效和稳定的市场表现也是中海面临的重要任务。

中海收购中信地产是中国房地产行业发展的一大里程碑事件。通过这一交易,中海将进一步巩固其在行业内的领导地位,并为中国房地产市场带来更多的变革和发展机遇。中海也需要面对一系列的挑战和风险,在未来的发展中勇敢应对,并保持良好的经营绩效和市场表现。

中海收购中信地产

中海地产收购中信的物业项目分布在中国内地25个城市,土地储备总面积约2400万平方米,主要是开发中及未开发物业,以及一些位于一二线城市的已落成物业。根据建筑面积计算,有42%的物业位于珠三角,31%在环渤海,9%位于长三角。中信地产是中信集团旗下以住宅开发为主房地产开发企业,核心业务一直集中于京津环渤海及珠三角等经济发达的一、二线城市。此外中信泰富地产、中信和业两家公司也是中信集团旗下也主营地产业务公司。中信泰富地产主打高端房地产投资、开发及运营,以商业地产和城市综合体开发为主,以上海为中心,辐射至长三角及海南的格局,项目分布在上海、扬州、无锡、宁波及海南等地。作为交易条件,中海地产将向中信股份按每股27.13港元的价格发行10.96亿股新股,这将占到中海扩大股本后的10%。中海还将向中信转让61.5亿元物业资产,作为本次交易对价的一部分。作为置换条件,中海转让给中信的资产可能是旗下商业地产品牌中海环宇城。目前中海已经在济南、南京、沈阳三个城市开业了环宇城项目,第四座中海环宇城也将于9月在佛山开业。

中海收购中信地产公告

隶属关系。

根据查询搜狐网得知,中海物业(02669)发布公告,其全资附属公司中海物业向中国海外发展(00688)全资拥有的中信房地产及北京中信房地产收购目标公司中信物业全部股权,作价1.9亿元人民币。由此可知,中海物业变成了中海物业的旗下公司,所以两者的关系是隶属关系。

中海物业是中海物业管理(深圳)有限公司(ChinaOverseasPropertyManagementCo.,Ltd.)的简称,创立办于中国香港,1991年7月在深圳注册,首任总经理是丁步华。1991年在同行业中首家引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式,并在之后的多年实践中将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升,在管理中仍始终保持与香港及国际同行业同步,不断推陈出新、与时俱进。作为全国物业管理第一品牌,与其他物业公司相比无论在品牌竞争优势、管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都独具特色。

中海收购中信南航地产

城市:三亚

楼盘名称:三亚中信南航大厦

公交线路:22路:市总工会站

27路:市总工会

9路:市总工会

7路:市总工会

23路:市总工会

1路:市总工会

32路:市总工会

其他交通方式:路线:

1)三亚汽车站向南行驶103米右转

2)向南行驶94米向左后方行驶

3)沿解放路向北行驶2.0千米右转

4)沿迎宾路向东北行驶606米左转

5)沿三亚河东路向西北行驶2.8千米左转

6)沿凤凰路向西行驶390米左转调头

7)沿凤凰路向东行驶358米到达目的地

(所载信息仅供参考,最终以售楼处信息为准。)

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中海收购中信地产赔偿

菜市口中信城小区的规划建设是经过市规委批准的,该项目于2000年立项,2005年取得土地证开始建设,小区已经入住。

而关于中海地产要建什么的问题,目前并没有官方明确的消息。据网传消息,中信城小区的南侧空地拟建设为社区商业综合体,包含有便民菜市场、社区卫生站、社区养老服务站、社区文化活动站、社区居委会、再生资源回收站、快递综合服务站及非机动车棚等。

以上信息仅供参考,具体请以官方公布的信息为准。

中海集团收购中信地产

编者按:伴随楼市步入存量房时代,曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在,不但开始为母公司提供资金背书,还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点,剖析房企物业运营“法则”,第十期:中海物业。如若将房企分拆物业上市进行拆解、排列,中海物业(02669.HK)无论是在管理面积,还是营业收入中,都当属前列。作为除彩生活、碧桂园、绿城服务、雅生活之外,为数不多超过1亿平方米的房企物业公司,这家老牌房企物业公司正经历规模扩张缓慢、内生增长乏力的现状。

数据显示,2018年中海物业在管面积达到1.4亿平方米,其3年复合增长率仅为19.48%,趋于保守;作为对比,碧桂园服务在管面积已达1.8亿平方米,其3年复合增长率为37.51%;雅生活更是即将奋力赶超,在管面积分别为1.3亿元,3年复合增长率为58.02%,永生生活服务更是高达复合增长率60.26%。

纵然规模与优劣并没有等值号相对应,与销售型物业不同的是,物管企业的发展建立在小区管理权之上,规模要放在首位,是营收的源泉,在跑马圈地渐成趋势的物业版图,抢占了“城池”,便抢下了行业话语权和发展的空间。

往前看,前行者在加速奔跑,小步慢走的中海物业开始被拉开距离;

往后看,面对永生生活服务、绿城服务等年轻企业的强势追赶,内生增长较慢的中海物业将如何应对。

90%管理面积依托母公司

脱胎于母公司央企—中国建筑工程总公司所属中海集团,中海物业较早成立于1991年,且似乎一直处于“不差钱”的状态。

2015年,中海物业登陆港股资本市场。与彩生活IPO上市不同的是,作为国内物业管理领域第二家实现在港上市的企业,中海物业采用的是介绍上市。与IPO相比,介绍上市的优势在于程序上较为简便,能在较短的时间内完成,且不涉及公开集资。这在侧面反映了募资并非中海物业上市的首要目的,搭建物业资产平台和提升母公司估值才是其根本原因。

中海物业一直备受母公司青睐,中海物业副总裁叶翔曾如此讲述对物业市场的看重:“香港的物业管理费水平平均是我们的7倍,但香港人工费的水平只是我们国内的2倍多一点。物业管理主业这块蛋糕是最大的,跟发达国家水平比较,5年以后物业主业可能还有7倍的增长空间。”。

上市三年,中海物业更多的是依靠中海地产生存经营,其大多数业务来自中海地产或同系联营公司,基本上与房地产业务布局同步,90%管理面积依托母公司 。

凤凰网房产发现,2015年10月份上市时,中海物业股价仅为0.94港元,在2017年之前一直处于波动状态,该股价从2018年年中股价达到同时期最高值约为3元/股,之后开启一路下滑趋势,2019年开年之后,股价一路看涨,截至6月28日收盘,开盘最高4.25元/股,最低4.05元/股,收盘4.07元/股,每股收益0.12,港股市值为133.78亿元。截至目前股价升幅已达4倍,市盈率为33.28,在同行业内处于领先位置。中海物业股价波动示意图

凤凰网房产梳理发现同为分拆物业上市,截至7月1日,彩生活、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等港股物业公司的市盈率,分别约为12.51、31.78、19.28、45.75。

依赖母公司确实有背靠大树好乘凉的先决条件,这种依赖性也有不可避免的局限性。在决策上需等待母公司统一协调,缺少发展模式的灵活性,业务发展受制于房地产市场的总体起伏,一旦房地产市场下行其业绩也会遭受影响。

近些年,当中海陷入人事更迭内耗之时,“掉队”等负面效应也在一定程度上投射在了中海物业的发展状况上,中海物业在2015年-2017年经历过一段迷茫期。

中海自2015年上市后,在管面积增速明显放缓,从46%锐减至13%,2017年上半年增速更是跌至个位数6%,这与中海地产在售额规模增速放缓周期上十分契合。

2015年5月,中海物业所管理的总面积为6760万平方米,截至2018年末,虽然中海物业的在管面积是2015年的2.3倍,但是相对于后起之秀碧桂园服务、雅生活服务在管建筑面积分别是2015年在管建筑面积的2.6、3.9倍,相形见绌。

增长率数据也呼应了目前的现状,中海物业2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%,同时期,上市晚将近一年的绿城服务的收入增长率皆在30%以上。

中海集团也在通过转让的方式向中海物业“输血”,帮助其改善营收现状。

2015年,中海物业通过内部转让以及收购的方式将集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业收入囊中。

转折点发生在2017年,通过中海地产收购中信,中海物业获得中信物业在中国内地拥有的120个物业管理项目管理面积达24.1百万平方米,作价2.29亿港元,这也让中海物业的财务报表提升了不少。

对比2016年的业绩,相关收购令中海物业2017年营业收入由25.6亿增长至33.6亿,纯利由2.26亿增长35.8%至3.07亿。

此次收购让中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。

新业务拓展“得过且过”

物管企业未来成长的主要路径有两条:一是通过做大基础物管规模实现成长,二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。

营业面积终究是衡量一家物业公司总体实力的重要标准,物业公司大都意识到单靠内生增长的面积,即拓展第三方项目占总项目的比例,并尝试并购路径。

央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利,中海物业得以积极承接各类政府、公建项目,从而提升在政府物业方面的市场优势,不断拓展企业管理边界。

就中海物业来看,中海物业在第三方项目拓展上同样趋于保守。在万科将住宅物业和商业物业拆分,推出“万物商企”子品牌,龙湖积极布局火车站、医院等市政项目,2018年中海物业相比2017年增加了1260万平方米,其中有230万平方米为新拓展的商业或政府项目,占比为18.25%,这成为中海物业屈指可数“走出去”的案例。

与四处开花不同,中海物业新拓展的商业及政府项目颇惹人瞩目,包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等,皆为所在城市核心项目。

除了第三方业务拓展有限之外,中海物业在盈利空间显著的增值服务上效果也不尽人意。

凤凰网房产梳理发展,中海物业的收益共分为物业管理服务收益及增值服务分部收益。

从收入结构看,2018年中海物业的物业管理服务收益、增值服务分别占比为90.1%、9.9%,收益分别为港币37.45亿元、4.1亿元,较去年增加21.0%,管理服务收益所占份额比2017年92.2%下降了2.1个百分点。

中海物业也意识到需要加重增值服务的比例,只这条路任重道远,效果并不十分显著。

凤凰网房产梳理发现,在2015年—2017年中海物业增值服务占总收入比重分别为7.03%、8.93%、7.83%,持续处于低位,这与彩生活、绿城服务增值服务占比达到约30%的水平相差甚远,碧桂园增值业务占比达到了26%,雅居乐更是达到了52%

据中国 指数研究院数据统计,2015年—2017年,上市物管公司增值服务的占比分别为24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物业增值服务占比也远低于行业平均水平。

盈利模式待考

2018年12月31日,在已经分拆的物业公司中,绿城服务、碧桂园服务、中海物业和彩生活分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元、36.1亿元。

尽管营收可期,毛利率一直是中海物业被诟病的原因。2018年中海物业整体毛利率为20.4%,同比下降了3.5个百分点,其中物业管理服务的毛利率下降3.3个百分点至18.0%,对比2018年碧桂园服务毛利率37.7%;雅生活毛利率38.2%,彩生活的毛利率为35.5%,中海物业的毛利率水平仍有待提高。

中海物业的低利率,与中海地产一直以来的“利润王”形象差距较大。

物业管理行业的服务模式主要有包干制及酬金制两种,中海物业采取的是包干制占比超过80%。

包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。酬金制即业主委员会与物业管理公司签订合同,代理小区的物管工作,进行管理输出,并收取10%的物业费作为酬金,剩余90%的费用作为小区的营运资金,结余或者不足均由业主享有或者承担。

有业内人士向凤凰网房产解释了两者的不同,包干制的毛利率低于酬金制,包干制在一定程度上会将毛利率下压,如果要提升包干制的毛利率需要进行较大的成本控制;对于酬金制而言,业绩贡献效率相对稳定,但随着在管面积的增加,留给企业自身业绩提升空间也会减少。

与中海物业不同的是,彩生活采用的是酬金制,两种制度的方式也造成了两套运营逻辑。2014年中海物业全年营收21.6亿港元,是彩生活全年营收的4倍,但盈利表现却远远低于彩生活:2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%,中海物业则分别只有19%和4.5%。

对比数据发现,2018年中海物业全年营收41.55亿港元,彩生活实现营收36.14亿,相差不多,而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。

纵然面对的情况是,物业版图毛利不高,新业务拓展、面积增速需要扩围等现状,今年年初,颜建国再度回归中海地产后,他对中海地产未来定及规模提出要求,制定“2020年冲4000亿港元规模”目标。这也为中海及中海物业的未来增加了想象的空间。

随着母公司规模的再度扩围及增长势头的迎头赶上,中海物业的发展或许在规模及质量上逐渐提速。

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