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房地产三道红线华侨城

我国房地产市场经历了快速发展的阶段,不少地方出现了过度投资和泡沫化的现象,给经济带来不小的风险。为了控制房地产市场的过热,保障市场的健康发展,国家对房地产行业提出了一系列的政策措施,其中最重要的一项就是房地产三道红线政策。

华侨城集团作为中国著名的房地产开发商之一,自然也不例外地受到了这一政策的影响。华侨城集团在调整自身经营策略的积极响应国家的政策要求,从根本上控制了项目规模和投资规模,严格执行房地产三道红线。

在土地储备上,华侨城集团严格遵守了国家的规定。根据政策要求,企业要严格控制土地购置规模,不得超过当前年度销售额的70%。华侨城集团在土地购置方面有着丰富的经验,在确保项目质量的前提下,合理控制了土地购置规模,避免了土地投资过度。

在资金杠杆上,华侨城集团也积极应对。根据政策要求,企业的资产负债率应控制在70%以下,净负债率不得超过100%。华侨城集团通过优化资金结构,提高自有资金比重,降低负债率,有效控制了企业的风险。

在库存消化上,华侨城集团也做出了努力。根据政策要求,企业要加快房地产库存的消化速度,避免出现大量闲置的房地产资产。华侨城集团通过加强市场调研,精准把握市场需求,合理定价和销售策略,主动适应市场变化,加快了项目销售,有效促进了库存消化。

房地产三道红线政策的实施,对于房地产行业的健康发展具有重要意义。华侨城集团作为行业的佼佼者,积极响应国家政策,遵守红线要求,不仅有力地控制了风险,也为行业树立了良好的榜样。相信在未来的发展中,华侨城集团将继续以更高的标准要求自己,为中国的房地产行业作出更大的贡献。

房地产三道红线华侨城

所谓的“三道红线”,就是央行和住建部将限制开发商融资的政策,将于2021年1月1日起全行业推行。“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。“绿、黄档”安全区房企增多剔预资产负债率仍为“老大难”

2020年8月,住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”,其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1。

据中国网地产统计,目前12家试点房企中,除保利发展、阳光城、绿地未发布年报外,其余9家均发布年报及公布“三道红线”数据。中海、华润、华侨城3家为均未踩线的绿档房企,万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企踩中一条安全线至黄档房企。

依据“三道红线”规定,如果三项指标均不达标,归为“红档”,有息负债规模不得提升;两项不达标,归为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;一项不达标,归属“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三项指标全部达标,归为“绿档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

据中国网地产统计的73家房企“三道红线”指标中,绿档房企达33家,占比45.21%,黄档房企32家,占比43.84%,橙档房企5家,占比6.85%,红档房企3家,占比4.11%。

华侨城三道红线情况

三道红线落地,各家房企看了看自己,有的三道全中,有的全身而退,更多的是触线一到两条线的。随之而来的是央行的死命令,2023年前全部降到红线一下。有的高负债房企已经开始积极瘦身回流了。 资产出售动作频现 近期,房企资产出售动作频频,主要表现为两大特征:一是多为“踩线”房企;二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。 9月27日,北京产权交易所披露,中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司,拟转让贵阳黔茂 房地产 开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日,贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元,营业亏损1077.37万元,净亏损805.21万元;总资产25.68亿元,负债合计8.56亿元,所有者权益17.11亿元。 中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司,拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日,福州滨茂营业收入为0元,营业亏损688.54万元,净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元,总负债达32.84亿元,所有者权益为6.93亿元。 招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日,招盛阁置业营业收入为1142.13万元,营业利润为742.5万元,净利润为556.88万元,资产总额1.56亿元,负债总计1.40亿元,所有者权益1651.11万元。近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。 中南建设日前公告,拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日,南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元,总负债为786.25万元,1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示,该交易完成后,公司将进一步聚焦主业。 根据国泰君安统计,上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档,将对房企有息债务规模进行差异化管控。 分析人士指出,房企出售部分项目,可以尽快实现资金回笼,缓解短期偿债压力。剥离盈利能力较弱或非地产类项目,可以获得大量资金,进一步优化整体业务结构,聚焦地产主业。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,“三道红线”对激进扩张的房企影响较大,降负债成为亟需解决的问题,短期“踩线”的房企出售资产行为或延续。 抓回款,忙融资 随着“三道红线”政策的逐步落地,房企债务的管控要求提高,现金也就成为了企业运转的生命线。多家房企在年中业绩会上将“抓销售,促回款”作为下半年的工作重点,部分房企则继续融资,“以新换旧”调整债务结构。 9月24日,华侨城集团有限公司公告称,公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)品种一的发行规模为20亿元,票面利率4.38%。公告披露,募资将用于偿还债务和补充流动性。9月25日,金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元(含),期限不超过7年,募资拟用于偿债。 但近期房企的融资规模明显缩水。自下半年以来,监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期,房企发债规模虽仍在高位,但分月度看,8、9月连续两个月环比下降,且降幅逐步扩大。 根据克而瑞研究中心统计,2020年三季度95家典型房企的融资额为3475.48亿元,同比下降6.2%,环比下降16.1%,相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看,三季度融资额处于年内融资低位。克而瑞研究中心分析认为,一方面,主要由于前两个季度因债券到期,以及货币政策宽松原因房企融资量较大;另一方面,由于前期土地过热等原因,后期调控跟进,加上房企座谈会重点提及降杠杆,在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下,房企收紧融资。 克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出,降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下,四季度融资环境将进一步收紧,一些融资方式可能会受到严格监管。贝壳研究院认为,四季度融资规模大概率保持环比下降,在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下,房企融资低利率窗口期已过,预计四季度融资利率或保持上行态势。 与融资相比,销售回款则是房企现金流转的基本保障,也是企业抵御高负债,防范风险的基石。整体来看,房企近年对销售回款的重视程度提高,收效也十分明显。 根据CRIC监测,与2017年行业销售回款率的中位数水平仅在80%左右相比,今年上半年这一数值已经高达89%。同样,2017年房企销售回款率的算术平均值仅有77%,而今年这一数值已经达到了86%。上半年,一些典型房企例如金科、旭辉、绿城等销售回款率已提升至95%,明显高于行业平均水平。恒大、奥园等房企营销回款率相比19年均大幅提升10多个百分点,增幅十分明显。 “金九银十”,最后的抢收机会 在抓回款,忙融资的通过多种手段有效提升销售才是重中之重。 自9月份以来,为冲击年度销售目标,一些房企纷纷加大了推盘、营销力度,以对冲融资端压力。中原地产研究中心统计数据显示,9月1日至9月20日,全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米,成交面积较8月同期上涨5.6%。 今年以来频频大举促销的恒大,在9月推出全国 楼盘 7折促销,并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元,“金九银十”期间推盘40多个项目。 再如万科上海公司,也推出了名为“十全九美购房节”的营销活动,在9月9日到10月10日期间,花9.9元购买兑换券,即可在上海万科中兴路一号、西郊都会、莱茵半岛、翡翠铂樾等指定楼盘购房立减9999元。 同为头部房企,碧桂园近期则把营销重心放在了线上渠道。线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起,在碧桂园凤凰云平台上,针对2.8万套房源推出“9.9元抵购房优惠”。另据碧桂园某区域工作人员透露,其所在区域今年“金九银十”的营销活动也主要放在线上平台“天猫好房”。 另据机构监测,8月28日-9月25日,华南地区重点城市广州和深圳累计开盘23个,纯新盘12个,推出房源10088套,环比增长61.1%,其中刚需项目占比60.9%,仍为市场主流。而即将到来的十一长假行情同样值得期待。据统计,9月底至10月初,上海共计8区14盘拿证待开。一些新盘在9月下旬火速拿证,并集中在9月27日至28日2天内开盘。整个9月份拿证总量达34盘,成为2020年前9月拿证数量最高的月份。 对于房地产企业,今年的“金九银十”显得格外重要。 某房企相关负责人表示,尽管现在房企越来越淡化“金九银十”概念,一般根据具体情况来安排销售节奏,但今年疫情影响之下,结转项目在下半年完成,因此一些房企会选择在“金九银十”冲刺一把,以完成全年任务。 一名行业人士表示,房企到8月底完成六成的年度计划属于正常情况,一般情况下,“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。 由此看来,如果以“金九银十”为序幕,那么接下来的近100天将是房企今年最后的抢收机会。

房地产三道红线

房地产三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

房地产三道红线的目标是什么

1、防范房企融资危机,控制金融系统风险。

最近两年已经有一大批房企爆出资金危机,其中不乏千亿房企的身影,个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看,由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化,所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企,可能影响一批银行,造成一堆坏账,甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过,而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理,争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。

2、降低房地产业规模,腾出资源发展其他领域。

房地产行业在我国已经发展到了空前的规模,年销售额近16万亿元,去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部,需要提前规划其他替代增长点,这就需要对资源进行引导,减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场,每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场,势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头,所以现在出手已经不算未雨绸缪了。

3、间接控地价。

过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策,这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本,也不能降温土地市场,更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策,其效果也在减弱,因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言,高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大,反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动,最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。

4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造,降低其金融属性。

话说房地产业其实就是金融业,最终大房企都在玩资本游戏,产品和服务都只是外衣,并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计,目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资,已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式,甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管,目的是降低其过大的金融属性,目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。

房地产的三道红线

房地产三道红线指:房地产公司剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;房地产公司的净负债率得大于100%; 房地产公司的现金短债比不得小于1倍。这就是房地产公司的三道红线。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”,则将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。1、 防范因房地产融资带来的金融风险现在房企发生了多起违约事件,而且房地产金融属性的逐步加大,风险也逐步被监管层提上了议程。国家从融资和负债角度去控制房地产市场的金融风险是有一定效果的。

2、间接有效地控制房地产价格控房价是监管层非常关注的,现在有限制土地价格上限、限购等政策,本身有一定的监管效果,但从房企本身“降杠杆”才是根本。房地产融资新规中重要的一点是要求房企从自身做起,加强周转能力,控制成本、销售和回笼资金的进度,从而促进房价的稳定。

华侨城三条红线

地产圈诸位大佬在有关部门设置的“三道红线”下风声鹤唳。

红线下的抉择旅界君研究了下这所谓的“三道红线”,是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

根据2019年财务数据,同时踩到“三道红线”的房企共14家,包括恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、华夏幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉集团、泰禾集团。

其中重注文旅业务或者一度把文旅当作“口号”的包括恒大、绿地控股、恒大、融创中国、绿地控股、佳兆业、泰禾集团7家,刚好过半。

我们知道这些年房地产企业是一个资金密集型行业,很多公司都是高负债运转,而做文旅很多时候是地产企业做“噱头”或者根据政策东风为了便宜拿地,但文旅业务本身盈利周期就比较长,今年疫情下就显得更为艰难。

比如融创,2019年文旅城建设及运营收入同比增长41%达28.5亿元,另一方面,文旅城的营收仅占比融创中国总营收1.7%,相较于上一财年仅提升了1%。

再比如赫赫有名的泰禾,去年还是四五倍市盈率,今年忽然就还不上债了,企业成了负利润。

还有华侨城,这次虽然是“好学生”没有踩到三条红线,但受疫情影响,华侨城文旅业务受到较大冲击,接待旅客人次仅为2019年同期47%的水平,文旅业务收入有所下滑。

华侨城以欢乐谷等景区为依托的文旅经营活动所产生的现金流量很差,从2015年至2019年,华侨城包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等在游客和门票收入上连续大幅下降。

一句话房企的文旅板块无论出于何种目的与意图,在营收贡献上对房企的营收支持力度都很小,而这次的监管要求房企管住有息负债,同时降低负债率,如果做不到,房企融资受到的限制会非常大。

融不到资,房企就会有现金流风险,现金流有风险,那就是死,道理就是如此简单而凶险,是否砍掉”不赚钱”的文旅业务,几乎是每一家此前押注文旅的房企都在斟酌思量的事情。

被砍掉的文旅

对剔除预收款后的资产负债率不得大于70%这条红线来说,要改善这一指标,就要加大预收款的力度,这其实是在鼓励房企高周转。

地产行业创新不足,大多数方案都由规划或策划公司来制作,往往都是抄来抄去流于概念,很少考虑项目创新,就像恒大在全国遍地开花的“文旅城”,复制粘贴的意图很明显,而同样炒作数年的概念“恒大童世界”,至今无一家开业。

房企加快周转速度还会产生一个后果,原本恒大在内的部分房企为了加快企业周转就已经拖慢或者压缩之前“XX文旅城”文旅配套设施的建设,那么如今在“三条红线”下,面临“娘不疼、舅不爱”的处境。

以恒大在河北怀来建设的京北国际文化城为例,部分业主反映,该项目曾经一度开盘时被命名为“怀来文旅城”,而购房时承诺的水上乐园、四国温泉小镇、五星级酒店至今还没完工,甚至动工,反而是部分当初购房时向业主许诺的文旅配套设施地块部分被改建成一栋栋拔地而起的小高层公寓。

对恒大而言,文旅配套设施的建设花费巨大,同时回款周期极其漫长起不到“止渴”的作用,而公寓项目投入成本低,还可以快速回笼资金,由此“轻文旅、重地产”的思路也就不难理解。

也有部分动作快的房企,在“三条红线”杀招降临前就开始抛弃文旅。

据2019年财报显示,华夏幸福净负债率高达185%,三条红线全部“超标”。

但该公司早在2018年就裁掉文旅中心400余人,新西塘商业文旅地产的上亿元营销费用也就此砍掉,可谓彻底撤出文旅江湖,对当年的“政策投机”举白旗认输。

世茂这些年也有同样的“烦恼”,当初夸下的海口与骨感的现实并不成正比。

接连拿下Hello Kitty、蓝精灵IP,这家老牌房企却停止了开发脚步,2019年1月7日,曾与地产、酒店、服务三大业务板块平行的主题娱乐业务已被并入商业板块。

曾经风光一时的“明星概念”文旅正在成为房企们避之不及的深坑。

未来剥离成风?

12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌,以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总参与了央行、住建部、银保监会组织的这场“高逼格”座谈会。

“三条红线试点”也将从这12家企业开始试点,他们要在一个月内上交降档方案,包括1年内如何降档、3年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

对保利、中海、华润这些央企而言,本身就是“好学生”问题不大,而对恒大、融创这些企业来说,接下来的3年挑战可谓格外艰巨。

房子毕竟还是拿来住的,文旅虽好,但终是风花雪月的事情,买房的消费者大部分考虑的还是房子质量、交通、医院、学校乃至物业。

当文旅的政策东风已经吹过,旅界君预测,接下来开发商会拼命剥离资产,保留主体上市公司融资能力。

引入文旅IP容易,但如何植入落地难,落地后如何提升IP的延展性、持续性和生命力,如何把IP玩活并形成经典项目,或许房企已经等不到时间来检验。

未来一年内,我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告,像华夏幸福这样的“断舍离”对于房企将是常态。

立秋已过,寒风乍起,接下来静等好戏上演。

关于房地产三道红线华侨城的问题分享到这里就结束啦,希望可以解决您的问题哈!